Vous êtes locataire d’une maison ou d’un appartement qui est votre résidence principale et le propriétaire décide de mettre ce bien en vente en cours de bail ? Voyons ce qui se passe pour vous dans ce cas-là.
Droit de préemption ?
En tant que locataire, la loi ne prévoit pas a priori de droit de préemption pour la maison ou l’appartement que vous louez. Le droit de préemption légal n’est appliqué que pour un bail à ferme (exploitation agricole). On rappellera qu’un droit de préemption vous donne le droit d’acheter en priorité un bien mis en vente, même si le propriétaire-bailleur a déjà conclu un compromis de vente avec un autre acquéreur potentiel.
Le locataire ne profite pas non plus systématiquement de « droit de préférence », en vertu duquel le propriétaire s’engagerait à négocier d’abord avec le locataire s’il a l’intention de vendre son bien.
Cependant, vous pouvez convenir d’un droit de préemption ou d’un droit de préférence avec le propriétaire lors de la signature du contrat de location du bien. Ce point peut être mentionné dans le contrat de location lui-même, dans une clause additionnelle ou dans un accord séparé. Si vous concluez ce genre d’accord, il est important qu’il soit formulé correctement : il faut clairement détailler les modalités d’une telle clause et convenir d’une indemnité forfaitaire en cas de violation.
Si vous n’avez pas conclu ce genre d’accord, rien ne vous empêche cependant de faire une offre pour l’achat de la maison ou de l’appartement, y compris lors d’une vente publique. En tant que locataire, vous avez autant de droit qu’un autre d’acheter le bien.
Quel avertissement ?
Si la maison ou l’appartement se situe en Région bruxelloise, votre propriétaire doit vous informer de la vente avant de faire une annonce publique (par exemple en mettant le bien en vente sur un site immobilier). Il doit le faire par lettre recommandée ou par huissier. Et une clause de votre contrat de location stipulant que votre propriétaire n’est pas obligé de vous notifier une vente ne sera pas valable.
Si la maison ou l’appartement se situe en Région flamande ou wallonne, cette obligation ne s’applique pas. Le propriétaire n’est donc pas tenu de vous informer d’un projet de vente. Mais, normalement, vous saurez assez rapidement que la propriété est en vente, ne serait-ce que parce que vous le verrez dans la publicité qui est faite ou parce qu’un panneau « à vendre » est placé sur la propriété ou encore parce que des acheteurs potentiels viendront visiter la propriété…
Quelle publicité et quelles visites ?
Lorsque le propriétaire désire mettre le bien en vente, il a le droit de faire de la publicité pour cette vente. Le contrat de location peut contenir une disposition qui indique qu’il peut, par exemple, attacher une pancarte à la maison ou que des photos peuvent être prises à l’intérieur et à l’extérieur de la maison, afin d’être utilisées dans une annonce que le propriétaire mettra en ligne, par exemple. Même sans ce genre de disposition, le propriétaire peut faire la publicité de sa vente, mais dans certaines limites : cela doit être fait en étant le moins préjudiciable possible pour le locataire.
Il peut également être convenu dans le contrat de location que le propriétaire (ou quelqu’un désigné par lui) a le droit de faire visiter le bien locatif aux acheteurs potentiels, certains jours et aux heures convenues. Même sans accord dans le bail, le locataire doit laisser le droit de visite aux acheteurs potentiels. Cependant, cela ne peut pas être fait sans limite. Par exemple, le propriétaire peut demander au locataire de laisser entrer des candidats acheteurs deux fois par semaine pendant deux heures. Si vous n’êtes pas d’accord avec le propriétaire, l’affaire peut être portée devant le juge de paix.
Résilier un contrat de location?
Le contrat de location ne prend pas automatiquement fin suite à la vente du bien loué (sauf quelques exceptions). Le nouveau propriétaire doit dans la plupart des cas continuer à respecter le contrat de location émis par l’ancien propriétaire. Gardez cependant à l’esprit que si l’acheteur veut vivre dans la propriété, il peut généralement résilier le contrat de location pour son propre usage. Il peut également arriver que l’acheteur veuille effectuer des travaux de rénovation dans la propriété et s’en serve pour résilier le bail en donnant un préavis.
Jan Roodhooft, avocat (www.ra-advocaten.be)
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