Als je huurder bent van een woning of appartement waarin je je hoofdverblijfplaats hebt kan het wel eens gebeuren dat de verhuurder dat in de loop van de huurovereenkomst wil verkopen? Met welke spelregels moet je in zo’n geval zoal rekening houden?
Voorkooprecht?
Als huurder heb je wettelijk gezien geen voorkooprecht op de woning of het appartement dat je huurt. Een wettelijk voorkooprecht bestaat enkel voor een pachter. Een dergelijk voorkooprecht geeft je overigens het recht om het gehuurde pand bij voorrang aan te kopen, ook al heeft de eigenaar-verhuurder al een verkoopovereenkomst gesloten met een andere kandidaat-koper. Je hebt al evenmin een zogenaamd voorkeurrecht. Hierbij verbindt de eigenaar van het gebouw zich ertoe om eerst met jou als begunstigde van het voorkeurrecht te onderhandelen, indien hij van plan zou zijn om zijn onroerend goed te verkopen.
Je kan met de eigenaar wel een voorkoop- of voorkeurrecht overeenkomen. Dat kan je doen in de huurovereenkomst zelf, in een addendum daaraan of in een aparte overeenkomst. Maak je een dergelijke afspraak dan is het belangrijk dat die correct wordt geformuleerd. Maak daarbij onder andere duidelijke afspraken over de modaliteiten van zo’n clausule en kom een forfaitaire schadevergoeding bij overtreding overeen.
Maakte je geen zulke afspraak dan verhindert niets je om een bod te doen op de woning en dit ook in een openbare verkoop. Je kan als huurder net zo goed kopen als dat iemand anders dat kan.
Verwittigen?
Als de woning of het appartement dat je huurt gelegen is in het Brusselse gewest, dan moet je verhuurder je verwittigen van de verkoop en dit vooraleer hij een publieke mededeling daarvan doet (bv. doordat hij het pand op een immosite te koop zet). Hij moet dit doen via een aangetekende brief of bij deurwaardersexploot. Een clausule in je huurcontract waarin staat dat je verhuurder niet verplicht is om je van een verkoop te verwittigen zal niet geldig zijn.
Is het huis of het appartement dat je huurt gelegen in Vlaanderen of in Wallonië, dan geldt deze verplichting niet. Je verhuurder moet je dan niet op de hoogte brengen van een voorgenomen verkoop. Meestal zal je echter ook dan vrij snel op de hoogte zijn van het feit dat het pand verkocht wordt al was het maar omdat je dat zal zien in publiciteit die wordt gemaakt, omdat er een bord ‘te koop’ wordt aangebracht op de woning of omdat kandidaat-kopers het pand komen bezichtigen.
Publiciteit en kandidaten binnenlaten?
Als de verhuurder het pand verkoopt heeft hij het recht om publiciteit voor de verkoop te maken aan het pand. In het huurcontract kan een bepaling staan die zegt dat hij bv. een bord aan de woning mag aanbrengen of dat er binnen (en buiten) de woning foto’s mogen gemaakt worden om die te gebruiken bij een advertentie die de verhuurder bv. online plaatst. Ook zonder zo’n bepaling heeft hij binnen bepaalde grenzen dat recht. Dat moet echter gebeuren op een manier die zo weinig mogelijk schadelijk is voor jou als huurder.
In het huurcontract kan ook afgesproken worden dat de verhuurder (of een door hem aangestelde makelaar) het recht krijgt om gedurende bepaalde dagen en uren het huurpand te bezichtigen samen met kandidaat-kopers. Ook zonder afspraken in het huurcontract moet je als huurder dulden dat kandidaat-kopers het pand bezichtigen. Dat kan echter niet onbeperkt. De verhuurder kan bv. vragen dat je als huurder twee keer per week twee uur kandidaten binnenlaat. Raak je het onderling niet eens met de verhuurder dan kan de zaak aanhangig gemaakt worden bij de vrederechter.
Huurcontract beëindigen?
Door de verkoop van het huurpand eindigt (enkele uitzonderingen niet te na gesproken) het huurcontract niet automatisch. De nieuwe eigenaar moet dan meestal het huurcontract verder respecteren zoals de verkoper-verhuurder dat diende te doen. Weet wel dat als de koper zelf in het pand wil gaan wonen die meestal het contract kan opzeggen voor eigen gebruik. Het kan ook wel eens gebeuren dat de koper verbouwingen wil doen aan het pand en zich daarop steunt om via een opzeg een einde te maken aan de huurovereenkomst.
Jan Roodhooft, advocaat (www.ra-advocaten.be)
Open Immovlan