Un propriétaire qui loue une maison ou un appartement dans lequel le locataire a sa résidence principale, peut parfois résilier le bail s’il entend rénover son bien. Notre avocat vous explique tout dans le détail !
Un propriétaire peut mettre fin à un bail de neuf ans dans les trois régions parce qu’il désire reconstruire, convertir ou rénover la propriété. Cela peut être fait à l’expiration de chaque période de 3 ans. Si le bien locatif est situé en région flamande et que le bail date d’après le 31 décembre 2018, il existe cependant une exception à cette règle. Dans ce cas, le propriétaire peut résilier le bail à tout moment pour effectuer des travaux de rénovation. Si le préavis est donné pendant la première période de 3 ans, il ne peut expirer avant la fin de cette première période de 3 ans à compter de l’entrée en vigueur du bail.
Si le propriétaire loue plusieurs appartements dans le même immeuble, alors la règle précédente est nuancée. Le propriétaire peut résilier les différents baux à tout moment, moyennant un préavis de 6 mois, à condition que le bail ne soit pas résilié au cours de la première année. Cette exception ne s’applique pas en région flamande pour les baux conclus après le 31 décembre 2018.
Des conditions strictes
Pour que le propriétaire puisse résilier le bail pour cause de rénovation, un certain nombre de conditions strictes doivent être remplies. Par exemple, les travaux que le propriétaire désire effectuer doivent être si envahissants que le locataire ne peut continuer à vivre dans la propriété. De plus, les travaux doivent être réalisés en respectant la destination du bien et doivent être des travaux sur la partie occupée par le locataire. En outre, les travaux doivent coûter plus de 3 ans de loyer. Si le propriétaire veut rénover plusieurs appartements du même immeuble en même temps, il suffit que les travaux coûtent plus de deux ans de loyer pour l’ensemble des unités d’habitation.
Le propriétaire doit en outre commencer les travaux dans les 6 mois suivant l’expiration du délai de préavis (ou si le bail est prolongé, après que le locataire ait rendu le bien). Les travaux doivent également être terminés dans les 24 mois suivant l’expiration du préavis (ou si le bail est prolongé, après la restitution du bien). Si le propriétaire ne respecte pas ces règles, le locataire peut lui réclamer des dommages et intérêts s’élevant à 18 mois de loyer. Le propriétaire peut néanmoins échapper à cette indemnité s’il peut prouver des circonstances imprévisibles et extraordinaires indépendantes de sa volonté.
Comment procéder ?
Si le propriétaire veut résilier le bail pour effectuer des travaux de rénovation dans les locaux loués, il doit donner un préavis de 6 mois. L’avis doit également être justifié. En outre, le propriétaire doit notifier au locataire le permis d’urbanisme, ou un cahier des charges détaillé, une description des travaux accompagnée d’une estimation détaillée des coûts ou encore un contrat de construction. En Wallonie, cela n’est obligatoire que si le locataire en fait la demande dans les deux mois.
Pour les baux conclus après le 31 décembre et concernant un bien locatif en région flamande, le propriétaire doit fournir au locataire le permis d’environnement (le cas échéant) et une spécification ou une description détaillée des travaux accompagnée d’une estimation complète des coûts ou d’un contrat de construction au moment de la résiliation. En outre, si le locataire en fait la demande, le propriétaire doit ensuite communiquer gratuitement les documents attestant que les travaux ont été réalisés conformément aux conditions. En Flandre, le propriétaire doit également demander un certificat de conformité après l’achèvement des travaux.
Jan ROODHOOFT, avocat (www.advocatenroodhooft.be)
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