Een verhuurder die een woning of appartement verhuurt waarin de huurder zijn hoofdverblijfplaats heeft kan de huur soms opzeggen om het pand te verbouwen. Wanneer is dat juist het geval? Gelden er verschillende regels naargelang het gewest waar het pand is gelegen?
Wanneer kan het?
Een verhuurder kan een huurovereenkomst die voor negen jaar werd gesloten in de drie gewesten opzeggen omdat hij het pand wil heropbouwen, verbouwen of renoveren. Dat kan tegen het verstrijken van elke driejarige periode. Is de huurwoning gelegen in het Vlaamse gewest en dateert het huurcontract van na 31 december 2018, dan geldt er een uitzondering op deze regel. In dat geval kan de verhuurder de huurovereenkomst te allen tijde opzeggen om te verbouwen. Wordt de opzeg gegeven tijdens de eerste driejarige periode, dan kan die niet verstrijken vóór het einde van die eerste driejarige periode vanaf de inwerkingtreding van de huurovereenkomst.
Heeft de verhuurder meerdere appartementen in hetzelfde gebouw die hij verhuurt dan kan de voorgaande regel genuanceerd worden. De verhuurder kan de verschillende huurovereenkomsten dan te allen tijde beëindigen, met inachtneming van een opzeggingstermijn van zes maanden, voor zover de huurovereenkomst niet tijdens het eerste jaar opgezegd wordt. Deze uitzondering geldt niet in het Vlaams gewest voor huurcontracten gesloten na 31 december 2018.
Er zijn strikte voorwaarden
Opdat de verhuurder de huur om deze reden zou kunnen opzeggen moeten een aantal strikte voorwaarden worden vervuld. Zo moeten de werken die de verhuurder wil doen zo ingrijpend zijn dat de huurder niet in het pand kan blijven wonen. Verder moeten de werken worden uitgevoerd met eerbiediging van de bestemming van het goed en moet het gaan om werken aan het door de huurder bewoonde gedeelte. Tevens moeten de werken meer kosten dan drie jaar huur. Als de verhuurder tegelijk meerdere appartementen wil verbouwen in hetzelfde gebouw volstaat het dat de werken meer kosten dan twee jaar huur voor al de wooneenheden samen.
De verhuurder moet verder de werken starten binnen de zes maanden na het verstrijken van de opzegtermijn (of als de huurovereenkomst verlengd wordt na de teruggave van het goed door de huurder). De werken moeten bovendien beëindigd worden binnen de 24 maanden na het verstrijken van de opzegging door de verhuurder (of bij verlenging van de huur na teruggave). Als de verhuurder deze spelregels niet naleeft kan de huurder een schadevergoeding van hem vragen ten belope van 18 maanden huur. De verhuurder kan ontsnappen aan het moeten betalen van de vergoeding als hij onvoorzienbare en buitengewone omstandigheden kan aantonen die onafhankelijk zijn van zijn wil.
Hoe te werk gaan?
Als de verhuurder de huur wil opzeggen om verbouwingswerken te kunnen doen aan het verhuurde pand moet hij een opzegtermijn van zes maanden naleven. De opzegging moet ook gemotiveerd worden. Bovendien moet de verhuurder aan de huurder een kennisgeving doen van de bouwvergunning, of van een omstandig bestek, een beschrijving van de werkzaamheden samen met een gedetailleerde kostenraming of een aannemingsovereenkomst. In Wallonië is dat enkel verplicht als de huurder er binnen de twee maanden om vraagt.
Voor huurovereenkomsten voor een huurpand in het Vlaams gewest die werden aangegaan na 31 december 2018 moet de verhuurder aan de huurder op het moment van de opzegging de omgevingsvergunning voor stedenbouwkundige handelingen (als deze vereist is) en een omstandig bestek of een beschrijving van de werkzaamheden samen met een gedetailleerde kostenraming of een aannemingsovereenkomst aan de huurder bezorgen. Daarnaast moet de verhuurder als de huurder dat vraagt achteraf kosteloos de documenten mededelen waaruit blijkt dat de werken overeenkomstig de voorwaarden uitgevoerd zijn. In Vlaanderen moet de verhuurder na de beëindiging van de werken ook een conformiteitsattest aanvragen.
Jan ROODHOOFT, advocaat (www.advocatenroodhooft.be)
Open Immovlan