Dans le cadre d’une séparation, il arrive que l’un des ex-époux (ou ex-concubins) devant faire une expertise immobilière du bien qu’ils ont en commun, demande à l’expert de surévaluer ou de sous-évaluer le bien afin de l’acheter ou de le léguer au meilleur prix. Que faire dans ce cas ?
Ce n’est pas une science exacte
L’estimation d’un bien immobilier n’est pas une science exacte. Si vous demandez plusieurs estimations d’un bien, il y aura souvent des différences entre elles. Ce n’est donc pas parce qu’une estimation est plus élevée qu’une autre qu’il y a nécessairement « malveillance ». En pratique, les agents immobiliers ont souvent tendance à évaluer un bien à une valeur plus élevée qu’un notaire ou un géomètre.
Par conséquent, si vous souhaitez laisser le bien dont vous êtes copropriétaire à votre ex, il est souvent préférable de demander une estimation du bien à un agent immobilier. Si vous souhaitez acheter le bien vous-même, adressez-vous à un notaire ou à un expert. Sachez toutefois que ces évaluations se payent…
Aucune obligation
Si votre ex-conjoint vous propose une estimation qui ne vous convient pas, vous n’êtes pas dans l’obligation de l’accepter. Vous pouvez toujours exprimer votre désaccord quant à l’acquisition ou la cession du bien à ce prix. En effet, personne ne peut vous forcer à acheter ou à vendre à un prix imposé par votre ex-conjoint.
Si vous n’êtes pas d’accord, que faire ?
Si vous n’arrivez pas à vous mettre d’accord sur le bien (que ce soit sur le prix ou sur la mise en vente), la loi donne parfois aux époux la possibilité de demander ce que l’on appelle l’attribution préférentielle de l’ancien logement familial. Dans ce cas, la valeur du bien sera déterminée par le notaire chargé du partage de la liquidation ou par un expert désigné par le tribunal.
S’il n’y a pas d’attribution préférentielle, il sera vérifié si une répartition en nature est possible, c’est-à-dire que le bien soit attribué à l’un des époux ou ex-concubins (et l’autre reçoit par exemple un autre bien ou d’autres biens à partager). Si cela s’avère également impossible, le bien sera éventuellement vendu publiquement. Sachez d’ailleurs que les ex-conjoints peuvent faire une offre lors d’une telle vente publique (sans avoir de droit de préemption).
Comment procéder ?
Si vous êtes d’accord sur le principe que votre ex-partenaire vous laissera le bien ou que vous le lui vendrez, vous pouvez convenir que chacun d’entre vous désignera son propre évaluateur et qu’ils désigneront conjointement un troisième évaluateur. Vous pouvez alors convenir que ces trois évaluateurs procèdent à une évaluation commune. C’est alors à ce montant que le bien pourra être acquis. Bien que cette méthode génère des coûts, ceux-ci compensent le risque de récupérer ou de céder le bien à un montant trop élevé ou trop bas.
Une évaluation contraignante ?
Si un notaire est en charge du partage des biens des ex-conjoints, il pourra proposer une évaluation contraignante des biens. Mais il vaut mieux rester prudent. Si l’évaluateur donne une estimation que vous estimez incorrecte, vous risquez d’être bloqué par cette évaluation.
Il est donc préférable d’indiquer que vous ne souhaitez pas que l’évaluation soit contraignante, mais que l’évaluateur soit désigné selon les règles de l’expertise. De cette manière, vous pouvez être présent lors de l’évaluation, vous pouvez commenter le rapport préliminaire de l’expert et, si vous n’êtes pas d’accord avec celui-ci, vous pouvez toujours essayer de convaincre le notaire ou le tribunal d’ajuster à la hausse ou à la baisse le montant retenu par l’expert.
Jan ROODHOOFT, avocat (www.advocatenroodhooft.be)
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