Echtgenoten of samenwoners die uiteengaan en die samen eigenaar zijn van een onroerend goed vragen wel eens aan een vastgoedmakelaar of schatter om een te hoge of te lage schatting op te maken van het pand om dat zo voordelig te kunnen inkopen van of overlaten aan de ex-partner. Wat kan je doen als je daarmee wordt geconfronteerd?
Geen exacte wetenschap
Het schatten van een onroerend goed is geen exacte wetenschap. Als je meerdere schattingen vraagt van een onroerend goed zullen daar vaak verschillen inzitten. Het is dus niet omdat de ene schatting hoger is dan de andere, dat er noodzakelijk een ‘kwaad opzet’ in het spel is. In de praktijk blijkt wel dat vastgoedmakelaars de waarde van een onroerend goed vaak hoger inschatten dan een notaris of landmeter.
Wil je de woning waarin je mede-eigenaar bent overlaten aan je ex dan ben je dus vaak best af met het vragen van een schatting van het onroerend goed door een vastgoedmakelaar. Wil je zelf inkopen dan contacteer je best een notaris of landmeter. Weet wel dat er aan dit laatste kosten verbonden zijn.
Geen verplichting
Komt je ex-partner af met een schatting waarbij je het niet eens bent met het bedrag daarvan dan hoef je deze overigens niet zo maar te aanvaarden. Je kan altijd zeggen dat je het niet eens bent om het pand tegen die prijs over te laten of over te nemen. Niemand kan je nu eenmaal verplichten te kopen of te verkopen aan de prijs die je ex-partner vooropstelt.
Niet akkoord, en dan?
Kom je er onderling niet uit wat er met het pand moet gebeuren (je raakt het niet eens over de overnameprijs en gaat samen ook niet akkoord om de woning bv. via een vastgoedmakelaar te koop te stellen) dan geeft de wet aan echtgenoten soms de mogelijkheid wat men noemt de preferentiële toewijzing te vragen van de voormalige gezinswoning. De waarde van het onroerend goed zal in dat geval vastgesteld worden door de notaris die is gelast met de vereffening-verdeling of door een deskundige die door de rechtbank wordt aangesteld.
Is er geen sprake van een preferentiële toewijzing, dan zal er nagekeken worden of er een verdeling in natura mogelijk is waarbij het pand aan één van de echtgenoten of gewezen samenwoners toebedeeld wordt (en de andere bv. een ander pand krijgt of andere te verdelen vermogensbestanddelen). Blijkt ook dat niet mogelijk te zijn dan zal de woning uiteindelijk openbaar worden verkocht. Weet overigens dat zowel jij als je ex-partner bij een dergelijke openbare verkoop kunnen meebieden (zonder dat je over een voorkooprecht beschikt).
Hoe wel te werk gaan?
Ben je het in zijn principe eens dat je ex-partner het onroerend goed aan jou zal overlaten of jij het aan hem zal overdragen dan zou je kunnen afspreken dat elk van jullie een eigen schatter kan aanstellen waarbij deze samen een derde schatter aanduiden. Je kan dan meteen afspreken dat die drie schatters tot een gezamenlijke waardering moeten komen. Dat is dan het bedrag waartegen het pand kan worden ingekocht. Aan zo’n werkwijze zijn weliswaar kosten verbonden maar die wegen niet op tegen het risico over te nemen of over te laten tegen een overdreven hoog of laag bedrag.
Bindende schatting?
Zeker als een notaris wordt aangesteld om het vermogen van de ex-echtgenoten of van de gewezen samenwonende partners te vereffenen en verdelen, zal die wel eens voorstellen om een bindende schatting te laten maken van het onroerend goed. Toch ben je daar maar beter voorzichtig mee. Komt de schatter tot een volgens jou verkeerd bedrag dan riskeer je nu eenmaal aan de schatting vast te zitten.
Het is dan ook beter aan te geven dat je niet wil dat de schatting bindend is maar dat de schatter dient aangesteld volgens de regels van het deskundigenonderzoek. Zo kan je bij de schatting aanwezig zijn, kan je opmerkingen formuleren bij het voorverslag van de deskundige en kan je, als je het niet eens bent met het verslag de notaris of rechtbank nog proberen te overtuigen het door de deskundige weerhouden bedrag naar boven of naar beneden aan te passen.
Jan ROODHOOFT, advocaat (www.advocatenroodhooft.be)
Open Immovlan