Il arrive qu’au sein de certains immeubles, des propriétaires bénéficient de l’usage exclusif des parties communes. Comment peut-on obtenir ce genre de droit et quelles sont les obligations qui en découlent ?
En principe, les parties communes d’un immeuble en copropriété, ne doivent pas être utilisées exclusivement par un seul propriétaire (que ce soit, par exemple, pour stocker des biens ou y avoir un accès exclusif). Cependant, il arrive que cette règle soit contournée, par exemple en accordant au propriétaire de l’appartement du rez-de-chaussée l’usage exclusif d’une partie du jardin attenant à l’immeuble. Il peut aussi arriver qu’un copropriétaire se voit accorder l’usage exclusif d’une place de parking ou qu’il lui soit permis de stocker des biens dans un local commun.
Comment faire la demande ?
Les statuts de l’immeuble prévoient parfois un droit d’usage exclusif. Si ce n’est pas le cas et que vous souhaitez obtenir ce genre de droit sur une partie des parties communes, vous devez soumettre votre demande à l’assemblée générale. Vous pourriez également proposer de payer une compensation spécifique. L’assemblée générale décide alors de votre demande à la majorité des quatre cinquièmes des voix. Il s’agit en effet d’une modification de la destination du bien immobilier ou d’une partie de celui-ci.
Droits et obligations
Lorsque vous obtenez le droit d’usage exclusif des parties communes, vous n’en devenez pas propriétaire. Gardez cela à l’esprit. Sachez également que des conditions et modalités peuvent être associées à votre droit d’usage. Par exemple, il peut être précisé quels sont exactement vos droits et obligations en tant qu’utilisateur, qui prend en charge les frais d’entretien et de réparation, etc. La loi stipule que, sauf accord contraire, le droit d’usage est présumé être une servitude avec tous les droits et obligations qui y sont liés.
Vous devez exercer votre droit d’usage conformément à la destination du bien immobilier. Vous ne pouvez donc utiliser la partie commune que pour l’usage prévu. Par exemple, vous ne pouvez pas transformer un jardin dont vous avez le droit d’usage, en parking.
Ce droit peut être révoqué
L’assemblée générale des copropriétaires peut également vous retirer votre droit d’usage des parties communes. Cette décision peut être prise à la majorité des quatre cinquièmes des voix. L’assemblée générale doit motiver sa décision, en indiquant l’intérêt qu’elle a à la révoquer. Si votre droit d’usage est révoqué par l’assemblée générale, vous pouvez demander une indemnisation.
Et si vous souhaitez acheter un appartement ?
Si vous êtes intéressé par l’achat d’un appartement qui, par exemple, profite d’un usage soi-disant exclusif du jardin, d’un parking, etc., il est conseillé de vérifier dans l’acte de base de l’immeuble quels seront exactement vos droits. Si rien n’est mentionné dans les statuts, demandez une preuve des accords conclus et sur quoi repose ce droit d’usage. Il se pourrait également qu’un contrat de location ait été signé entre l’association des copropriétaires et le vendeur concernant la partie commune en question.
Sachez également qu’il est possible que ce droit d’usage soit un jour révoqué par l’assemblée générale des copropriétaires, rendant incertaine la durée de votre jouissance. Si vous louez votre appartement, incluez une clause stipulant que le locataire ne jouit de l’usage exclusif de la partie commune que tant que ce droit n’est pas révoqué par l’assemblée générale des copropriétaires.
Jan ROODHOOFT, avocat (www.advocatenroodhooft.be)
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