In appartementsgebouwen gebeurt het wel eens dat bepaalde eigenaars het exclusief gebruik krijgen van gemene delen in het gebouw. Hoe kan je zo’n gebruik krijgen en wat zijn je verplichtingen eens je dat hebt? Kan het gebruik ook worden ingetrokken en waarop moet je letten als je een appartement met zo’n gebruiksrecht koopt of verhuurt?
Gemene delen in een appartementsgebouw mogen in principe niet door één eigenaar alleen worden gebruikt (om bv. goederen te stockeren of er alleen toegang tot te hebben). Toch wordt van die regel wel eens afgeweken en wordt bv. aan de eigenaar van het gelijkvloers appartement het exclusief gebruik gegeven van (een deel van) de tuin aan het gebouw. Ook gebeurt het bv. soms dat een mede-eigenaar een stukje van de parking exclusief mag gebruiken of dat het aan een mede-eigenaar wordt toegelaten goederen te stockeren in een gemeenschappelijke berging.
Hoe vragen?
In de statuten van het gebouw kan een exclusief gebruiksrecht voorzien zijn. Is dat niet het geval en wil je zo’n exclusief gebruik krijgen van een deel van de gemene delen binnen het gebouw, dan moet je die vraag voorleggen aan de algemene vergadering. Je zou daarbij meteen kunnen aanbieden om hier ook een welbepaalde vergoeding voor te betalen. De algemene vergadering beslist dan over je vraag met een 4/5e meerderheid van stemmen. Het gaat immers om de wijziging van de bestemming van het onroerend goed of van een gedeelte ervan.
Rechten en plichten
Als je het exclusief gebruiksrecht krijgt van gemene delen binnen het gebouw word je daarvan geen eigenaar. Hou daar rekening mee. Weet ook dat er voorwaarden en modaliteiten kunnen worden gekoppeld aan je recht van gebruik. Zo kan bv. bepaald worden wat je rechten en plichten als gebruiker precies zijn, wie de kosten van onderhoud en herstellingen draagt enz. De wet zegt alvast dat als er niets anders is afgesproken het recht op gebruik vermoed wordt een erfdienstbaarheid te zijn met alle daaraan gekoppelde rechten en plichten.
Je moet je gebruiksrecht ook uitoefenen overeenkomstig de bestemming van het onroerend goed. Je mag het gemeenschappelijke deel dus enkel gebruiken voor datgene waarvoor het is bestemd. Zo mag je bv. een tuin waarvan je het gebruiksrecht hebt niet zomaar gaan gebruiken als parkeerruimte.
Het kan afgenomen worden
De algemene vergadering van mede-eigenaars binnen het gebouw kan je je recht van gebruik van de gemene delen ook steeds afnemen. Die beslissing kan genomen worden met een 4/5e meerderheid van de stemmen. De algemene vergadering moet haar beslissing wel motiveren. Ze moet aangeven welk belang ze heeft bij de intrekking. Heb je een recht van gebruik dat door de algemene vergadering wordt ingetrokken, dan kan je hiervoor wel eventueel een schadevergoeding vragen.
En als je een appartement wil kopen?
Als je geïnteresseerd bent in de aankoop van een appartement dat bv. gebruik mag maken van de tuin, een parking enz. dan is het aangewezen in de basisakte van het gebouw na te kijken welke rechten je daarop precies zal hebben. Staat er niets in de statuten vraag dan naar een bewijs van de afspraken die gemaakt zijn en waarop het recht van gebruik is gebaseerd. Zo zou het bv. ook kunnen zijn dat er een huurcontract werd gesloten tussen de vereniging van mede-eigenaars binnen het gebouw en de verkoper met betrekking tot het betreffende stukje van de gemene delen.
Weet ook dat de kans bestaat dat dit gebruik ooit door de algemene vergadering van mede-eigenaars zal worden ingetrokken waardoor het onzeker is hoelang je het gebruik zal hebben. Verhuur je je appartement neem dan meteen een clausule op in de huurovereenkomst dat je huurder het gebruik van het betreffende stukje gemene delen slechts heeft zolang dit gebruik niet door de algemene vergadering van mede-eigenaars wordt ingetrokken.
Jan ROODHOOFT, advocaat (www.advocatenroodhooft.be)
Open Immovlan