Lorsqu’on achète un appartement dans un grand complexe, il existe parfois en plus de l’association des copropriétaires ce que l’on appelle une association partielle. De quoi s’agit-il et que faut-il savoir à leur sujet ?
Un grand ensemble immobilier est parfois composé de plusieurs bâtiments à appartements. Et parfois, l’usage est même mixte avec des commerces implantés aux rez-de-chaussée et des logements aux étages. Et en sous-sol, on trouve aussi des parkings et garages. Dans ce cas de figure, il peut y avoir une ou plusieurs associations partielles qui traitent des questions spécifiques relatives à certaines parties du complexe immobilier et qui ne concernent donc pas tous les propriétaires – par exemple, lorsqu’il y a un problème dans avec l’un des bâtiments et pas les autres. Si le fait de travailler avec de telles associations partielles peut certainement améliorer le processus de prise de décision (puisque seules les véritables parties prenantes votent), elles peuvent aussi présenter certains inconvénients. En effet, le fait de travailler avec des associations partielles peut entraîner une augmentation des coûts qui seront, par exemple, liés à l’embauche d’un administrateur. Et ce n’est pas tout : il faudra aussi pour les parties prenantes prendre part à un plus grand nombre d’assemblées générales – celles de l’association partielle et celles de l’association principale – ou penser à rédiger des procurations si cela est nécessaire.
Quelles conditions pour les associations partielles ?
Pour travailler avec une ou plusieurs associations partielles de copropriétaires, il faut tout d’abord qu’il y ait un immeuble ou un groupe d’immeubles composé d’au moins 20 lots distincts. La loi précise d’ailleurs les raisons pour lesquelles les associations partielles peuvent être créées. C’est par exemple le cas lorsqu’il y a plusieurs bâtiments au sein de la copropriété. Il est aussi possible de créer plusieurs sous-associations s’il existe une séparation physique entre plusieurs entités au sein d’un même bâtiment ou qu’une entité présente plusieurs parcelles.
Peut-on le faire a posteriori dans un bâtiment existant ?
La constitution d’associations partielles doit être mentionnée dans l’acte de base de l’immeuble. Si ce n’est pas le cas et que des copropriétaires souhaitent en créer une ou plusieurs, il est nécessaire de faire modifier l’acte de base du bâtiment. Cette modification doit être effectuée par l’assemblée générale des copropriétaires avec une majorité des 4/5. Lorsqu’un ou plusieurs copropriétaires sont d’accord pour déployer une collaboration avec des associations partielles, le point de leur création peut être inscrit à l’ordre du jour de l’assemblée générale. C’est au syndic de faire cette inscription. Il faut aussi penser à informer les autres copropriétaires et de justifier la ou les raisons pour lesquelles la création d’une ou plusieurs associations partielles est utile.
Que peut faire une association partielle ?
Une association partielle (comme l’association classique de copropriétaires) possède toujours une personnalité juridique. Elle est donc apte à conclure des contrats, à engager sa responsabilité, à saisir en justice, etc.
Cela dit, ses pouvoirs sont toutefois limités. Ces limites sont d’ailleurs indiquées dans l’acte de base de l’immeuble. Plus précisément, les associations partielles ne sont compétentes que pour les parties communes privatives indiquées dans l’acte de base (par exemple, pour l’ascenseur d’une partie d’un bâtiment). Outre les associations partielles de copropriétaires, l’association traditionnelle des copropriétaires doit continuer à exister. Les associations partielles ne peuvent donc s’y substituer. L’association des copropriétaires reste compétente pour les parties communes générales et les questions relevant de la gestion commune de la copropriété.
Comment cela fonctionne-t-il ?
Le fonctionnement d’une association partielle de copropriétaires est proche de celui d’une association ordinaire de copropriétaires. Un syndic doit également être désigné (et ça peut être le même que celui de l’association de copropriétaires ordinaire) et des assemblées générales doivent être tenues. Lors de cette réunion, les propriétaires dont le lot se trouve logé dans une ou plusieurs autres sous-associations ne doivent pas invités.
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