Als je een appartement koopt in een groter complex kan het wel eens zijn dat er los van de eigenlijke vereniging van mede-eigenaars ook zogenaamde deelverenigingen bestaan. Wat houdt dat precies in en wat moet je daarvan weten?
Een groter appartementencomplex bestaat wel eens uit verschillende gebouwen. Of er zijn op het gelijkvloers commerciële ruimtes en op de verdiepingen appartementen. Of nog is er een ondergrondse garage. In die gevallen kan er wel eens worden gewerkt met een aantal deelverenigingen van mede-eigenaars. Die beslissen dan over zaken die specifiek met een welbepaald deel van het complex vandoen hebben en waar eigenaars die daarin geen eigendom hebben eigenlijk niets vandoen hebben (zo bv. als er een probleem in één van de gebouwen en niet in de andere).
Waar het werken met zo’n deelverenigingen het beslissingsproces wel eens kan bevorderen (enkel de echte belanghebbenden moeten stemmen) is er ook een nadeel aan gekoppeld. Wellicht zullen nu eenmaal door het werken met deelverenigingen je kosten van bv. een syndicus en dies meer toenemen. Je zal ook naar meer algemene vergaderingen moeten gaan (zowel van de deelvereniging als van de hoofdvereniging) of daar volmacht voor moeten geven.
Wat zijn de voorwaarden?
Om met deelverenigingen van mede-eigenaars te kunnen werken moet er sprake zijn van een gebouw of een groep van gebouwen die bestaat uit tenminste 20 kavels. De wet geeft ook aan waarvoor er precies deelverenigingen kunnen worden opgericht. Meer bepaald is dat bv. mogelijk per gebouw als er meerdere gebouwen binnen de mede-eigendom zijn. Er kunnen ook deelverenigingen opgericht worden als er in een gebouw een fysieke scheiding in duidelijk te onderscheiden onderdelen aanwezig is, voor de kavels van één of meer van die onderdelen.
Kan het in een bestaand gebouw?
De oprichting van de deelverenigingen moet worden vermeld in de basisakte van het gebouw. Is dat niet het geval in het complex waarbinnen je mede-eigenaar bent en wil je dat er naar de toekomst toe toch gewerkt wordt met deelverenigingen, dan moet je de basisakte van het gebouw laten wijzigen. Dat moet gebeuren door de algemene vergadering van mede-eigenaars. Om dat te kunnen doen is er een 4/5 meerderheid op de algemene vergadering vereist.
Als je zelf voorstander bent om te gaan werken met deelverenigingen, dan kan je de oprichting daarvan op de agenda van de algemene vergadering laten zetten. Vraag aan de syndicus om hiertoe over te gaan. Je kan meteen aan de andere mede-eigenaars een motivering bezorgen waarom je de oprichting van deelverenigingen nuttig vindt.
Waarvoor is zo’n deelvereniging bevoegd?
Een deelvereniging heeft (net als de gewone vereniging van mede-eigenaars) wat men noemt rechtspersoonlijkheid. Ze kan dan ook contracten aangaan, ze kan aansprakelijk gesteld worden, naar de rechtbank stappen en dies meer.
Toch zijn er grenzen aan de bevoegdheid. Die grenzen worden aangegeven in de basisakte van het gebouw. Meer bepaald zijn de deelverenigingen enkel bevoegd voor de in de basisakte aangeduide particulier gemeenschappelijke delen (zo bijvoorbeeld voor de lift in het betreffende deelgebouw). Los van de deelverenigingen van mede-eigenaars moet er alleszins ook een hoofdvereniging van mede-eigenaars blijven bestaan. Deze blijft bevoegd voor de algemeen gemeenschappelijke delen en de zaken die tot het gemeenschappelijk beheer van de mede-eigendom behoren.
Hoe werkt het?
De werkwijze van een deelvereniging van mede-eigenaars is in zeer grote mate dezelfde als die van de gewone vereniging van mede-eigenaars. Er zal ook hier een syndicus worden aangesteld (dat mag dezelfde zijn als deze van de gewone vereniging van mede-eigenaars), er dienen algemene vergaderingen te worden gehouden enz. Op deze vergadering worden de eigenaars die een kavel hebben die valt in een andere deelvereniging niet uitgenodigd.
Open Immovlan