Quelle est la valeur légale d’un contrat de bail qui n’a pas été enregistré ?

Le contrat de bail d’un immeuble destiné à l’habitation doit obligatoirement être enregistré par la personne qui met le bien en location. S’il le souhaite, le locataire peut en faire de même. Mais quelle est la valeur de ce document s’il n’est pas enregistré ?

En Belgique, l’enregistrement du contrat de bail est une formalité obligatoire. Une procédure qui permet en quelque sorte d’officialiser ce document, tout en le rendant opposable à tous. De ce fait, personne ne pourra contester son existence tandis que toutes les parties impliquées dans le contrat de location seront tenues de respecter celui-ci. Mais que se passe-t-il si le bail n’est pas enregistré ?

De nombreux risques…

Pratiquement, le propriétaire doit enregistrer le bail dans les deux mois suivant sa signature. S’il ne le fait pas, il encourt une amende de 50 à 200 €. Et même si, dans les faits, cette sanction est rarement appliquée, plusieurs autres risques plus importants peuvent découler d’une telle situation. Le propriétaire qui n’a pas fait enregistrer son bail ne peut, notamment, en principe pas indexer le loyer. Dans ce cas précis, le locataire pourrait donc se retourner contre son bailleur pour réclamer les sommes perçues indûment. Mais ce n’est pas tout ! En effet, le propriétaire qui n’enregistre pas son bail perd ses droits à percevoir ses indemnités de rupture si le ou les locataires décident de résilier le contrat avant son terme. Ces derniers ne doivent pas non plus lui donner un congé en avance, puisque les contrats de location qui ne sont pas enregistrés sont considérés comme nuls.

… aussi pour le locataire

Pour ce qui est du locataire, celui-ci a lui aussi tout intérêt à demander à son propriétaire de procéder à l’enregistrement du contrat, car un bail enregistré lui confère une protection en cas de vente du bien. Le nouveau propriétaire qui achète le bien sera en effet tenu de respecter le contrat existant, évitant ainsi au locataire d’être expulsé sans préavis.

Enfin, l’enregistrement en bonne et due forme du bail est indispensable lorsqu’il s’agira de faire valoir son contenu et les droits et obligations de chaque partie devant un juge. Veillez donc bien à ce que l’enregistrement de votre bail soit effectué en bonne et due forme.

Comment faire enregistrer son bail ?

C’est justement cet enregistrement en bonne et due forme qui pourrait poser problème. Car si, depuis quelques années maintenant, il est possible d’enregistrer les baux en ligne, via MyRent, le document qui fait office de contrat de bail doit néanmoins reprendre de très nombreuses informations précises. En outre, la législation à ce sujet évolue souvent, et la pléthore d’informations à fournir selon la région où se situe le bien change. Ce qui rend globalement la tâche très complexe pour des néophytes.

Il faudra renseigner a minima, les noms et adresses des parties (le bailleur et le locataire), l’adresse du bien mis en location (avec, le cas échéant, la description des locaux mis à la disposition du locataire), le montant du loyer et des charges (s’il y en a), la date à laquelle la location prend effet ainsi que, si possible, la matrice cadastrale et le numéro de parcelle. Mais ce n’est pas tout. Il faudra aussi dresser un état des lieux le plus complet possible de l’immeuble loué et le faire enregistrer. Ici aussi, il s’agit d’une obligation !

Un professionnel à la rescousse ?

On l’aura compris : il ne suffit pas d’avoir la volonté d’enregistrer un bail pour être couvert et en règle. C’est plutôt l’inverse : si le contrat de bail est mal rédigé, il ne sera tout bonnement pas accepté pour l’enregistrement auprès du SPF Finances. Compte tenu de l’importance de la démarche, on ne pourra donc que conseiller de s’adjoindre les services de professionnels dans sa tâche. Comme l’équipe d’Expertym, par exemple, composée exclusivement d’experts professionnels de l’immobilier. Ils peuvent non seulement aider pour la rédaction de documents pointus, comme un état des lieux précis mais également un contrat de bail parfaitement conforme à la législation. Bref, avant de vous lancer dans l’aventure, n’hésitez pas à consulter des sites spécialisés comme celui d’Expertym afin de vous entourer d’experts fiables et familiers avec cette matière (très) complexe…