Vous louez une maison ou un appartement avec un partenaire ou un(e) ami(e) et vous avez tous deux signé le contrat de bail. Dans ce cas, devez-vous mettre fin au bail ensemble si vous souhaitez qu’il prenne fin ? Est-il possible de mettre fin au contrat seul, par exemple, en cas de rupture ?
Jan Roodhooft, avocat (www.advocatenroodhooft.be)
Il arrive parfois qu’un couple cohabitant ou des amis qui louent ensemble un bien se disputent en cours de bail. Si l’un des deux quitte le logement et que l’autre souhaite y rester, le locataire partant peut vouloir mettre fin au contrat de bail. Mais est-ce possible ?
Accord mutuel
Si vous êtes d’accord avec votre co-locataire sur le fait de mettre fin au bail, il n’y a évidemment aucun problème. Vous pouvez alors convenir ensemble de résilier le bail.
Si votre co-locataire refuse et préfère rester dans le logement, vous pouvez essayer de conclure un accord avec le bailleur. Celui-ci pourrait accepter que vous ne soyez plus co-locataire et que le bail continue avec votre ex-partenaire qui reste sur place. Si le bailleur accepte, il est conseillé de formaliser cet accord par écrit, par exemple sous forme d’un avenant au contrat de bail. Assurez-vous également de récupérer votre part de la garantie locative et que le bailleur confirme par écrit que vous n’êtes plus tenu à aucune obligation (ni pour des loyers impayés, ni pour des dommages locatifs).
Flandre
Si aucun accord ne peut être trouvé et que le bien loué se trouve en Flandre, vous pouvez, pour un bail conclu après le 31 décembre 2018, mettre fin seul au bail pour votre part, en respectant les délais de préavis habituels. Vous pouvez également proposer un nouveau locataire pour vous remplacer. Si le bailleur refuse ce locataire, vous pouvez contester ce refus devant le juge de paix, qui déterminera si ce refus est justifié ou non.
Si le bailleur accepte le nouveau locataire, vous n’êtes plus tenu par les obligations du bail. En revanche, si aucun nouveau locataire n’est trouvé, le bailleur peut encore vous réclamer le loyer pendant six mois après votre départ.
Pour les contrats de bail antérieurs au 1er janvier 2019, la réglementation est différente. Selon la plupart des juges, vous ne pouvez pas résilier un bail seul. Cependant, certains juges acceptent malgré tout !
Wallonie
En Wallonie, les co-locataires doivent rédiger un pacte de colocation. Si un tel pacte a été établi, vous pouvez à tout moment résilier le bail en informant le bailleur et vos co-locataires, tout en respectant un préavis de trois mois ! Vous pourriez également être tenu de payer une indemnité de rupture, équivalant à trois fois votre part du loyer.
Toutefois, si vous proposez un remplaçant accepté par le bailleur, cette indemnité ne s’applique pas. Le bailleur peut refuser ce remplaçant, mais seulement pour un motif valable.
Région de Bruxelles-Capitale
Dans la Région de Bruxelles-Capitale, les co-locataires doivent également établir un pacte de colocation. Si un tel pacte existe, vous pouvez résilier le bail seul à tout moment en respectant un préavis de deux mois.
Vous pouvez proposer un remplaçant ou prouver que vous avez mené une recherche active et suffisante pour trouver un nouveau co-locataire. Si vous ne le faites pas, vos obligations financières envers le bail et votre solidarité avec les autres co-locataires prendront automatiquement fin au plus tard six mois après la fin du préavis.
Remarque importante
Notez que dans les différentes régions, des règles spécifiques peuvent s’appliquer si vous louez avec votre époux(se) ou votre partenaire en cohabitation légale.
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