Vous souhaitez acheter un bien immobilier, mais vous ne disposez pas de l’apport personnel nécessaire pour couvrir les frais d’achat, tels que les droits d’enregistrement et les frais de notaire ? Il est important de savoir que la loi interdit d’utiliser un prêt personnel pour financer directement cet apport, car cela augmente le niveau d’endettement et réduit la solvabilité de l’emprunteur.
Cependant, plusieurs solutions existent pour contourner cette contrainte de manière légale et sécurisée. Voici comment vous pouvez obtenir l’aide nécessaire pour financer votre apport et accéder à un crédit hypothécaire.
Pourquoi est-il interdit d’utiliser un prêt personnel pour financer son apport immobilier ?
Les banques exigent que l’apport personnel provienne de fonds propres et non d’un crédit supplémentaire. Voici pourquoi :
- Les crédits à la consommation ne peuvent pas financer un achat immobilier : La réglementation belge interdit d’utiliser un prêt personnel pour financer un apport dans le cadre d’un crédit hypothécaire.
- Les banques suivent les recommandations de la Banque nationale de Belgique : Depuis 2020, les banques doivent limiter le montant du prêt immobilier à 90 % du prix du bien, rendant ainsi indispensable un apport personnel d’au moins 10 %.
- Un surendettement potentiel : Ajouter un prêt personnel en plus d’un crédit hypothécaire augmenterait la mensualité globale, dépassant parfois le seuil d’endettement de 33 % des revenus autorisé par les banques.
Comment financer son apport immobilier sans contrevenir à la loi ?
Si vous ne disposez pas d’épargne, plusieurs solutions alternatives existent :
1. Un don familial pour financer l’apport personnel
- Vos parents ou grands-parents peuvent vous faire un don pour vous aider à constituer votre apport personnel.
- Certaines donations bénéficient d’une exonération fiscale en fonction des montants et des règles en vigueur.
📌 Exemple : Vous devez réunir un apport de 15 000 €. Vos parents vous font un don de cette somme, ce qui vous permet d’augmenter votre capacité d’emprunt et d’obtenir de meilleures conditions sur votre crédit hypothécaire.
2. Un prêt privé entre particuliers
- Vos proches peuvent vous prêter de l’argent sans passer par une banque.
- Il est conseillé d’établir une convention de prêt pour définir les modalités de remboursement et éviter tout conflit.
📌 Exemple : Un membre de votre famille vous prête 10 000 € à taux 0 %, que vous remboursez en plusieurs années sans alourdir vos mensualités bancaires.
3. Un prêt personnel souscrit par un proche
- Un parent peut souscrire un prêt personnel à son nom et vous transférer la somme nécessaire, ce prêt s’appelle Home4Kids.
- Le prêt reste sous la responsabilité du souscripteur, ce qui ne pèse pas sur votre propre taux d’endettement.
📌 Exemple : Votre papa contracte un prêt personnel de 8 000 €, qu’il vous donne sous forme d’aide financière, vous permettant ainsi d’avoir l’apport nécessaire.
Emprunter les frais d’achat avec une garantie supplémentaire
Si vous ne pouvez pas réunir un apport personnel, il existe une autre option : utiliser une garantie supplémentaire, telle que la maison d’un proche.
📌 Exemple concret :
- Prix d’achat : 150 000 €
- Montant du prêt nécessaire (achat + frais) : 165 000 €
- Garantie unique : le bien immobilier acheté
- Valeur estimée du bien : 150 000 €
- Quotité maximale : 90 %
- Montant de crédit possible : 135 000 €
- Apport personnel nécessaire : 30 000 €
➡ Dans ce cas, l’apport de 30 000 € est obligatoire.
Mais avec une seconde garantie (exemple : la maison des parents), la banque peut accorder un prêt plus élevé :
- Valeur totale des garanties : 150 000 € (bien acheté) + 100 000 € (maison des parents) = 250 000 €
- Quotité maximale : 90 %
- Montant de crédit possible : 225 000 € ➡ L’apport personnel n’est plus nécessaire, car la banque accepte la maison des parents comme garantie.
💡 Attention : Tous les prêteurs n’acceptent pas cette solution. Il est donc essentiel de se renseigner auprès d’un courtier en crédit hypothécaire.
Quels sont les risques et précautions à prendre ?
Si un proche souscrit un prêt personnel pour vous aider à financer votre apport immobilier, voici quelques précautions :
- S’assurer de la capacité de remboursement du souscripteur du prêt personnel.
- Clarifier les modalités du transfert d’argent (don ou remboursement partiel).
- Faire appel à un notaire en cas de donation importante pour éviter toute contestation future.
Ce qu’il faut retenir
Il est interdit de financer son apport immobilier avec un prêt personnel, mais plusieurs alternatives existent : don familial, prêt entre particuliers, ou garantie supplémentaire sur un bien immobilier. Avant de vous lancer, prenez le temps d’analyser chaque option et d’en discuter avec un courtier en crédit hypothécaire.
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