Imaginez la situation suivante : vous avez acheté un appartement à la mer avec un couple d’amis. Quelques années plus tard, la relation d’amitié se détériore. Pouvez-vous alors décider unilatéralement de mettre ce bien en vente ? Quelles sont les règles à respecter dans ce genre situation ? Notre avocat vous répond !
Vente en commun : l’importance d’un accord mutuel
Si vous et les autres propriétaires êtes tous d’accord pour vendre le bien, il n’y a généralement aucun obstacle à la vente. Vous pouvez alors procéder ensemble à la mise en vente. Cela dit, vous devrez vous mettre d’accord sur plusieurs aspects concrets : la méthode de vente (par exemple, faire appel à une agence immobilière spécifique) et le prix de vente minimal.
Il est essentiel de souligner qu’en cas de copropriété en indivision, l’unanimité est requise. Il ne suffit donc pas que la majorité des copropriétaires soit favorable à la vente : même si un seul des copropriétaires refuse, cela peut bloquer la transaction.
Que faire en cas de désaccord ?
Lorsque vous ne parvenez pas à un accord avec les autres propriétaires pour vendre le bien ou vous faire racheter votre part, la première chose à faire est de vérifier les clauses reprises dans l’acte d’achat. Il peut s’y trouver des dispositions concernant la durée de l’indivision et les modalités pour y mettre fin.
Si la convention d’indivision a été conclue pour une durée indéterminée, vous avez le droit d’y mettre fin à tout moment. Dans le cas où aucun délai de préavis n’a été prévu, c’est la loi qui est d’application : celle-ci stipule que chaque copropriétaire peut mettre fin à l’indivision en respectant un préavis raisonnable.
S’il n’y a pas d’accord entre les copropriétaires sur ce délai, le juge devra alors trancher et déterminer un délai raisonnable. La loi précise toutefois que ce délai ne peut jamais dépasser cinq ans. Cela veut donc dire que vous ne resterez jamais lié à une indivision à vie, même si vos partenaires s’y opposent.
Et si les autres veulent racheter votre part ?
Il se peut aussi que vos co-indivisaires souhaitent vous racheter votre part dans le bien. Sachez qu’en principe, ils ne peuvent pas vous forcer à accepter cette solution. Vous êtes libre de refuser, sauf stipulation contraire dans un contrat spécifique entre vous.
Mais si vous êtes ouvert à une sortie négociée, il est conseillé de nommer ensemble un expert indépendant pour estimer la valeur de votre part. Il peut s’agir d’un expert immobilier, d’un géomètre-expert, ou d’un notaire.
Conseils pratiques avant l’achat en indivision
Même si la situation décrite ici concerne un conflit postérieur à l’achat, il est important d’anticiper ces éventuelles difficultés dès l’acquisition du bien. Envisagez de rédiger une convention d’indivision claire, qui détermine :
- la durée de l’indivision,
- les modalités de sortie,
- les règles concernant la prise de décision (vente, travaux, location…),
- les critères de valorisation en cas de revente d’une part.
Ce type de convention peut être établi avec l’aide d’un notaire. Il s’agit d’une sécurité juridique non négligeable, surtout lorsqu’un achat se fait entre amis ou en famille !
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