Il arrive régulièrement que l’acheteur d’une maison ou d’un appartement demande à recevoir la clé du bien avant la signature de l’acte notarié. Cette demande peut sembler anodine ou pratique, mais en tant que vendeur, vous avez tout intérêt à faire preuve d’une grande prudence. Pourquoi ? Et que pouvez-vous faire si, malgré tout, vous souhaitez accepter cette demande ?
Lors de la vente d’un bien immobilier, la règle générale est claire : la propriété du bien est transférée à l’acheteur uniquement au moment de la signature de l’acte authentique devant notaire. C’est également à ce moment-là que l’acheteur reçoit officiellement les clés du logement. Avant cette étape, le vendeur reste pleinement propriétaire du bien, avec tous les droits et obligations que cela implique.
Dans la pratique, certains acheteurs demandent toutefois à pouvoir disposer des clés plus tôt. Les raisons invoquées sont diverses : ils souhaitent déjà effectuer certains travaux dans le bien, permettre à des entrepreneurs de venir prendre des mesures et établir des devis, ou encore emménager avant même que l’acte notarié ne soit passé. Si cette demande peut paraître compréhensible d’un point de vue pratique, elle n’est pas sans conséquences juridiques et financières pour le vendeur.
Un risque à ne pas sous-estimer
En tant que vendeur, il est généralement déconseillé d’accéder à ce type de demande sans précautions strictes. En effet, donner les clés avant la signature de l’acte notarié comporte des risques réels. Il n’est malheureusement pas rare qu’une vente n’aboutisse finalement pas, par exemple parce que l’acheteur se rétracte, change d’avis ou n’obtient pas le financement bancaire nécessaire.
Dans ce genre de cas, la situation peut devenir très problématique. L’acheteur a peut-être déjà commencé à rénover le bien, à le dépouiller de certains éléments, voire à y habiter. Des travaux peuvent avoir été réalisés sans votre accord explicite ou de manière inappropriée, entraînant des dégradations. En tant que vendeur, vous risquez alors de vous retrouver avec un bien endommagé, difficile à revendre, et avec des pertes financières importantes. Les démarches pour obtenir réparation peuvent s’avérer longues, complexes et incertaines.
Formaliser les accords par écrit
Si, pour une raison particulière, vous décidez malgré tout d’autoriser l’acheteur à accéder au bien avant la signature de l’acte notarié, il est absolument essentiel de consigner les accords de manière claire et détaillée par écrit. Ces accords doivent idéalement être rédigés par une personne disposant des compétences juridiques nécessaires, comme le notaire que vous avez choisi pour passer l’acte authentique.
Le notaire peut, par exemple, établir une convention de remise anticipée des clés. Ce type de convention précise très clairement ce que l’acheteur est autorisé à faire dans le bien dans l’attente de la signature de l’acte notarié. Il peut être prévu, par exemple, que l’acheteur puisse faire venir des entrepreneurs afin de réaliser des mesurages ou d’établir des devis. Il est parfois également stipulé que certains petits travaux peuvent déjà être réalisés, même s’il convient d’être extrêmement prudent avec ce type d’autorisation.
Ce type de convention doit également prévoir des clauses concernant la responsabilité en cas de dégâts, les assurances, l’obligation de remettre le bien dans son état initial si la vente n’aboutit pas, ainsi que les conséquences financières en cas de non-respect des engagements pris. Plus les dispositions sont précises, mieux vous serez protégé en tant que vendeur.
Une alternative : un contrat de location temporaire
Une autre piste peut consister à conclure, avec l’acheteur, un contrat de location temporaire qui s’appliquerait jusqu’à la signature de l’acte notarié. Dans ce cas, l’acheteur devient locataire du bien pour une période limitée, moyennant le paiement d’un loyer. Cette solution permet de clarifier la situation juridique et de définir clairement les droits et obligations de chaque partie.
Là encore, la rédaction d’un contrat doit être confiée à une personne disposant d’une expertise juridique suffisante. Un contrat de location mal rédigé peut engendrer des ambiguïtés et créer de nouveaux problèmes, notamment en matière de responsabilité, d’assurance ou de restitution du bien.
En conclusion
Autoriser un acheteur à recevoir les clés avant la signature de l’acte notarié peut sembler pratique et faciliter la transition, mais cette décision ne doit jamais être prise à la légère. Sans cadre juridique clair, les risques pour le vendeur sont considérables. Si vous envisagez malgré tout cette possibilité, il est indispensable de faire appel à un notaire ou à un professionnel du droit afin de sécuriser la situation et de limiter les risques au maximum.
Jan Roodhooft, avocat (www.advocatenroodhooft.be)
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