Qui peut prendre une décision urgente concernant les parties communes dans un immeuble résidentiel ? Le syndic peut-il le faire de sa propre initiative, ou faut-il que l’assemblée générale des copropriétaires se prononce ? Et, dans ce cas, à quelle majorité cette décision doit-elle être adoptée ?
Syndic
Le syndic peut uniquement prendre des mesures conservatoires et accomplir tous les actes de gestion provisoire relatifs aux parties communes. Cela comprend, par exemple, les travaux d’entretien urgents et les réparations urgentes qui doivent être réalisés dans l’immeuble. Il s’agit donc de mesures qui ne peuvent raisonnablement pas attendre, parce qu’elles sont nécessaires pour préserver les parties communes ou éviter que la situation ne s’aggrave.
En dehors de ce cadre précis, le syndic ne peut pas prendre seul d’autres décisions urgentes. Même si la situation semble pressante, il doit respecter les limites de ses compétences. Dès qu’une décision dépasse les simples mesures conservatoires ou les actes de gestion provisoire, elle doit en principe être soumise à l’organe compétent de la copropriété.
Assemblée générale des copropriétaires
Lorsqu’il s’agit de travaux pour lesquels le syndic n’est pas compétent, c’est l’assemblée générale des copropriétaires qui peut prendre les décisions urgentes. L’assemblée générale peut également donner une procuration, par exemple au conseil de copropriété, afin que celui-ci puisse décider de certains travaux déterminés. Cette délégation doit toutefois porter sur des décisions précises et s’inscrire dans le cadre fixé par les copropriétaires.
Si une décision urgente doit être prise dans l’intérêt de la copropriété et qu’elle ne peut pas attendre l’assemblée générale ordinaire annuelle des copropriétaires, le syndic peut convoquer une assemblée générale extraordinaire. Il peut le faire de sa propre initiative lorsque l’urgence le justifie. Il peut aussi être amené à le faire à la demande d’un ou de plusieurs copropriétaires qui possèdent ensemble au moins un cinquième des quotes-parts dans les parties communes.
La majorité requise dépend de la nature des travaux à effectuer. Selon le type de décision à prendre, l’assemblée générale devra se prononcer soit à la majorité absolue des voix, c’est-à-dire 50 % plus une voix, soit à la majorité des deux tiers. Il faut donc toujours examiner concrètement de quels travaux il s’agit avant de déterminer la majorité nécessaire.
Décision écrite ?
Pour les décisions urgentes, la loi prévoit également la possibilité de décider par écrit, sans devoir convoquer l’assemblée générale de l’association des copropriétaires. Cette procédure peut être pratique lorsque la situation impose une réaction rapide et qu’une réunion ne peut pas être organisée à temps.
Pour qu’une telle décision écrite soit valable, tous les copropriétaires doivent toutefois être d’accord. Ils doivent accepter non seulement la manière de procéder, à savoir la décision écrite, mais aussi la décision elle-même. Autrement dit, l’accord doit porter à la fois sur la procédure et sur le contenu de la décision. À défaut d’unanimité, cette voie ne peut pas être utilisée.
Jan Roodhooft, avocat
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