Un locataire qui ne paie plus son loyer risque-t-il de voir son bail prendre fin ? À partir de combien de mois impayés le propriétaire peut-il obtenir cette décision ? Et peut-on prévoir une rupture automatique dans le contrat ? Voici ce qu’il faut savoir.
Payer le loyer : une obligation essentielle
Le paiement du loyer convenu est l’une des principales obligations du locataire. Lorsqu’il ne paie pas correctement, il manque donc à ses engagements contractuels : en langage juridique, on parle d’une inexécution contractuelle.
Vous êtes propriétaire et vous constatez que les loyers ne sont pas payés comme prévu ? Le premier réflexe consiste à adresser au locataire une mise en demeure par courrier recommandé, pour lui demander de régler les sommes dues. C’est LA démarche à privilégier pour réclamer le paiement avant d’envisager la suite…
Faire rompre le bail : pas à la moindre dette
Si le locataire continue à ne pas payer, le propriétaire peut s’adresser au juge de paix pour obtenir sa condamnation au paiement des loyers impayés. Il peut également demander au juge de prononcer la résolution du bail, autrement dit d’y mettre fin en raison du manquement du locataire.
Mais attention : un ou deux loyers impayés ne suffisent pas systématiquement pour obtenir la résolution du bail ! La plupart des juges attendent un arriéré d’au moins trois mois avant de prendre ce genre de décision. Ce n’est donc pas parce qu’un loyer manque à l’appel que le bail prendra nécessairement fin…
Le juge peut toutefois tenir compte d’autres éléments. Si le locataire a déjà connu des problèmes de paiement par le passé, ces antécédents peuvent l’amener à prononcer la résolution plus rapidement. De même, d’autres manquements du locataire à ses obligations peuvent renforcer la demande du propriétaire. Le montant de la dette n’est donc pas le seul élément susceptible de peser dans la balance !
Et du côté du locataire ? S’il souhaite rester dans les lieux alors que le propriétaire demande la résolution du bail, il a tout intérêt à régulariser ses arriérés, au moins en partie. Il peut également expliquer les circonstances exceptionnelles qui l’ont empêché de payer : une maladie, une dépense importante… Ces éléments peuvent être présentés au juge pour éclairer sa situation.
Une clause de rupture automatique ? Ce n’est pas valable !
Pour éviter de laisser les impayés s’accumuler, un propriétaire pourrait être tenté d’inscrire une règle très stricte dans le contrat : par exemple, le bail prend automatiquement fin dès qu’un mois de loyer reste impayé.
Sur le papier, la solution peut sembler pratique. Mais ce genre de clause n’est pas valable. La loi interdit en effet d’insérer une clause résolutoire expresse dans un bail !
Si le propriétaire invoque cette clause pour mettre fin au bail, sachez que ce n’est tout simplement… pas valable, ni même légal. Le propriétaire doit donc passer devant le juge pour obtenir la résolution du bail en raison des impayés !
Jan Roodhooft, avocat — www.advocatenroodhooft.be
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