Kan een verhuurder de huurovereenkomst door de rechter laten ontbinden als er een huurachterstal is? Over hoeveel maanden kan het dan gaan? Kan er in de huurovereenkomst een clausule staan die zo’n ontbinding voorziet?
Contractuele wanprestatie
Het betalen van de overeengekomen huurprijs is één van de belangrijkste contractuele verplichtingen van de huurder. Als die de huur niet correct betaalt is er dan ook sprake van een wanprestatie in zijnen hoofde. Stel je als verhuurder vast dat je huurder de huur niet correct betaalt, dan stel je hem best met een aangetekende brief in gebreke om alsnog tot betaling over te gaan.
Ontbinding?
Blijft de huurder nalaten de huur te betalen, dan zou de verhuurder naar de vrederechter kunnen stappen om de huurder te laten veroordelen tot betaling over te gaan. De verhuurder zou er ook aan kunnen denken om aan de rechter te vragen de huurovereenkomst te ontbinden.
Die ontbinding zal echter lang niet bij elke huurachterstal worden uitgesproken. De meeste rechters zullen dat pas willen doen als de huurder een huurachterstal van drie maanden of meer heeft opgebouwd. Het feit dat er in het verleden niet correct werd betaald kan ook een element zijn dat de rechter al sneller laat beslissen om de huur te ontbinden. Mogelijks zijn er overigens nog andere wanprestaties in hoofde van de huurder die de vraag tot ontbinding van de huurovereenkomst kunnen ondersteunen.
De huurder die wordt geconfronteerd met een vordering tot ontbinding en die wil blijven wonen doet er best aan de huurachterstal (minstens deels) in te halen. Hij kan ook bv. wijzen op uitzonderlijke omstandigheden die ertoe hebben geleid dat hij niet kon betalen (bv. ziekte, een grote uitgave, …).
Ontbindend beding?
Een verhuurder zou er aan kunnen denken in de huurovereenkomst te voorzien dat de huurovereenkomst automatisch wordt ontbonden als de huurder bv. een huurachterstal van één maand heeft. Weet dat een dergelijke bepaling niet geldig is. De wet voorziet nu eenmaal dat er in een huurovereenkomst geen uitdrukkelijk ontbindend beding kan worden opgenomen.
Jan Roodhooft, advocaat (www.advocatenroodhooft.be)
Open Immovlan