Vous trouvez la répartition des charges de votre immeuble injuste, mais l’assemblée générale refuse de la modifier ? Vous pouvez, dans certains cas, vous tourner vers le juge de paix. Encore faut-il avoir de bons arguments : une facture qui vous semble trop élevée ne suffit pas à elle seule !
Une possibilité prévue par la loi
La loi permet à chaque copropriétaire de demander au juge de modifier la répartition des charges lorsque celle-ci lui cause un préjudice personnel. Elle autorise aussi à demander une correction du calcul de ces charges s’il est inexact ou s’il l’est devenu à la suite de modifications apportées à l’immeuble…
Si l’assemblée générale ne souhaite pas revoir la situation alors qu’elle semble clairement en votre défaveur, vous disposez donc d’un recours… Mais cette démarche suppose d’engager une procédure judiciaire devant le juge de paix ! Pour la mener, mieux vaut faire appel à un avocat qui pourra examiner votre dossier et les arguments susceptibles d’appuyer votre demande.
Il y a deux cas précis où cette procédure peut clairement être envisagée : une répartition qui vous pénalise personnellement ou une répartition devenue incorrecte après des changements dans le bâtiment.
Une répartition qui vous désavantage
Première possibilité : démontrer que la manière dont les charges sont réparties vous cause un préjudice personnel. Concrètement, vous devrez établir que la répartition actuelle crée une inégalité manifeste ou vous impose une contribution disproportionnée aux dépenses.
Un cas classique ? Celui d’un propriétaire qui possède un appartement au rez-de-chaussée, sans cave. Il n’a jamais besoin d’utiliser l’ascenseur, mais participe malgré tout aux frais de celui-ci ! Autre exemple : un copropriétaire qui contribue aux dépenses d’un système de chauffage auquel son logement n’est pas raccordé.
Ces situations peuvent constituer des arguments pour demander une modification de la répartition. Elles ne garantissent toutefois pas que le juge vous donnera raison ! L’issue de la procédure reste incertaine, même si, de votre point de vue, le déséquilibre paraît évident…
Avant de vous lancer, prenez donc le temps d’évaluer vos chances de succès avec un avocat ! Il pourra apprécier si votre situation permet réellement de soutenir une demande de modification. Mieux vaut savoir sur quels arguments vous pouvez compter avant d’entamer une procédure !
L’immeuble a changé, mais pas la répartition
Une autre piste consiste à montrer que la répartition des charges ne correspond plus à la situation de l’immeuble. Des transformations importantes peuvent en effet rendre une ancienne répartition incorrecte ! Il peut s’agir de travaux conséquents, d’un changement d’affectation, de la réunion de plusieurs appartements ou, à l’inverse, de la division d’un logement en plusieurs unités.
Un exemple ? Celui d’un grenier réaménagé pour être utilisé comme studio. L’immeuble n’est plus le même, il y a bien un logement supplément et cela peut parfaitement justifier de réexaminer la façon dont les charges sont calculées et réparties.
Dans ce cas, votre demande devra mettre en évidence les modifications intervenues et leur incidence sur la répartition des frais. C’est ce lien qui permettra d’expliquer au juge pourquoi le calcul appliqué jusqu’ici n’est plus correct.
Jan Roodhooft, avocat — www.advocatenroodhooft.be
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