Vous avez acheté une maison et découvrez des défauts après votre aménagement ? Certes, il est possible que l’acte de vente précise qu’il n’y a aucune garantie vis-à-vis des vices cachés. Mais cette protection du vendeur n’est pas toujours aussi solide qu’elle en a l’air… Dans certains cas, un recours reste possible !
Des problèmes d’humidité, un chauffage qui fonctionne mal… Il arrive que les mauvaises surprises se révèlent une fois les cartons déballés. En relisant l’acte de vente, vous découvrez pourtant que vous avez acheté le bien dans l’état où il se trouve, sans pouvoir réclamer de garantie pour les vices cachés.
De quoi se sentir coincé ? Pas forcément. Ce genre de clause ne met pas systématiquement le vendeur à l’abri de toute responsabilité ! Voici trois pistes à examiner.
Le vendeur connaissait le défaut
Première possibilité : le vendeur connaissait le vice et l’a volontairement passé sous silence. Dans ce cas, vous pouvez écarter la clause qui exclut sa responsabilité et vous pouvez clairement vous retourner contre lui malgré ce qui figure dans l’acte.
Attention toutefois : c’est à vous, en tant qu’acheteur, d’en apporter la preuve. Vous devrez établir que le vendeur avait connaissance du problème et qu’il vous l’a sciemment caché. Découvrir un défaut après l’achat ne suffit donc pas, à lui seul, à démontrer sa mauvaise foi.
Vous pouvez notamment vous appuyer sur des éléments montrant qu’il a tenté de masquer le problème avant la vente. Alors évidemment, dit comme ça, ça n’a pas l’air simple… L’exemple classique ? Une pièce repeinte juste avant les visites pour dissimuler des traces d’humidité.
Encore faut-il pouvoir montrer que ce coup de peinture servait bien à camoufler un défaut connu ! C’est cette dissimulation volontaire qui peut permettre de remettre en cause la protection prévue dans l’acte…
Le vendeur est un professionnel
Deuxième piste : vous avez acheté le logement auprès d’un vendeur professionnel, comme un marchand de biens ou un promoteur immobilier. Dans ce cas, la clause excluant la garantie des vices cachés est généralement invalide, à condition que vous ayez acheté en tant que particulier. Si vous avez vous-même acheté en tant que professionnel, la clause reste en revanche valable.
La clause manque de clarté
Troisième possibilité : la clause censée exclure la responsabilité du vendeur est rédigée de manière ambiguë. Sa formulation pourrait alors vous donner des arguments pour réclamer malgré tout une garantie ! Vous pouvez en effet soutenir qu’une clause d’exonération peu claire doit être interprétée en votre faveur, en tant qu’acheteur. En clair, les mots utilisés dans l’acte et la portée de l’exclusion prennent ici toute leur importance !
Une clause présente dans le contrat n’est donc pas nécessairement une porte définitivement fermée : lorsqu’elle manque de précision, son interprétation peut encore faire débat.
Jan Roodhooft, avocat — www.advocatenroodhooft.be
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