De meeste huurovereenkomsten voor een woning of appartement waarin de huurder zijn hoofdverblijfplaats heeft, worden aangegaan voor negen jaar. Maar wat gebeurt er bij het verstrijken van die termijn? Kan de huurder dan verder blijven huren? Is daarvoor een nieuwe huurovereenkomst nodig?
In de drie gewesten (Vlaanderen, Brussel en Wallonië) is de ‘standaardduur’ van een woninghuurovereenkomst negen jaar (hoewel ook contracten voor een korte duur en langere duur kunnen worden aangegaan). Op het einde van die duur kan het zijn dat je als huurder en verhuurder verder met elkaar in zee wil gaan (al dan niet tegen andere voorwaarden) of dat je integendeel liever hebt dat de huurovereenkomst ook effectief een einde neemt. Hoe kan je daarbij dan te werk gaan?
Stilzwijgende verlenging
Een eerste mogelijkheid waarover je als huurder en verhuurder beschikt bestaat er in ‘niets te doen’. Als geen van jullie beide een opzeg geeft (en je ook niet onderling akkoord gaat om de huur te beëindigen), dan wordt de huurovereenkomst stilzwijgend verlengd. De huurovereenkomst eindigt nu eenmaal niet automatisch bij het verstrijken van de negen jaar.
Deze verlenging gebeurt voor drie jaar. De voorwaarden van de bestaande huurovereenkomst (bv. op het vlak van de huurprijs) blijven gewoon verder gelden. De huurprijs wordt wel verder geïndexeerd en als er aan de wettelijke voorwaarden is voldaan kan je eventueel ook een herziening van de huurprijs vragen.
Tijdens die drie jaar kan de huurder de huur altijd beëindigen met naleving van een opzegtermijn van drie maand en zonder een opzegvergoeding te moeten betalen. Als verhuurder kan je dat integendeel niet. Je kan als verhuurder de huur maar opzeggen tegen het einde van de drie jaar, tenzij je zelf (of bepaalde familieleden) je intrek wil nemen in het pand, dan wel je opzegt om bepaalde verbouwingen te gaan doen in je huurpand.
Zo’n stilzwijgende verlenging kan overigens ook meer dan één keer gebeuren. Als geen van jullie beide de huur opzegt tegen het einde van de drie jaar waarmee de huur verlengd wordt, wordt die nogmaals voor drie jaar verlengd. Het aantal verlengingen dat op die manier mogelijk is, is strikt gezien ‘onbeperkt’.
Opzeg geven
Wil je dat de huur eindigt tegen het verstrijken van de eerste negen jaar daarvan, dan moet je een opzeg geven. Als huurder volstaat het daarbij om een opzegtermijn van drie maanden na te leven. Ook hier weer ben je als huurder buiten de opzegtermijn die je moet naleven geen vergoeding verschuldigd aan de verhuurder. Als verhuurder is je opzegtermijn langer. Meer bepaald moet je de huur opzeggen minstens zes maand voor het verstrijken van de negen jaar.
Het is natuurlijk ook altijd mogelijk om in onderling akkoord een einde te maken aan de huurovereenkomst. Maak je een dergelijke afspraak dan moet je die ook kunnen bewijzen. Zorg er dan ook voor dat de overeenkomst terzake duidelijk op papier wordt gezet en de handtekening bevat van zowel huurder als verhuurder.
Nieuwe afspraken maken
Indien je na de negen jaar het pand verder wil (ver-)huren aan/van dezelfde (ver-)huurder maar tegen andere voorwaarden (zo bv. op het vlak van de huurprijs), dan is dat eveneens mogelijk. Je kunt dan onderling een overeenkomst opmaken waarbij de bestaande huur beëindigd wordt en een nieuwe huurovereenkomst afsluiten. Die kan bijvoorbeeld ook voor een kortere duur dan drie jaar worden aangegaan (zo bv. voor 6 maanden). In die overeenkomst kan je dan perfect andere afspraken maken over de huurprijs die vanaf dan verschuldigd is. Ook als één van jullie tijdig de huur opzegde, kan je nadien nog altijd beslissen om toch verder van of aan elkaar te (ver-)huren en een nieuwe huurovereenkomst aangaan (al dan niet tegen andere voorwaarden).
(Ver-)huur je een pand dat in Vlaanderen is gelegen en ga je een nieuwe huurovereenkomst aan, hou er dan rekening mee dat de nieuwe wettelijke regels die in het Vlaamse huurdecreet staan op die nieuwe huurovereenkomst van toepassing worden.
Jan Roodhooft, advocaat (www.ra-advocaten)
Open Immovlan