In sommige landen laat de wet (de ‘adverse possession’-wet in de Verenigde Staten bijvoorbeeld) toe dat iemand zonder eigendomsakte eigenaar wordt door middel van een “openlijk, exclusief, ononderbroken en strijdig bezit” gedurende een bepaalde periode. Dat is wat men bedoelt met ‘krakersrechten’.
Volgens het burgerlijk recht in bepaalde landen (in Frankrijk bijvoorbeeld) wordt eigendom verworven via verkrijgende verjaring na 30 jaar bezit dat vreedzaam, publiek, ondubbelzinnig en als eigenaar wordt uitgeoefend. In bepaalde gevallen van goede trouw wordt die termijn zelfs verkort.
Waarom bestaat dit?
Er zijn vier nuttige hoofdredenen: het verzekeren van eigendomstitels, het rechtzetten van kleine fouten, het belonen van productief gebruik, en… erkennen dat een afwezige eigenaar zijn rechten de facto heeft opgegeven. Het idee: vermijden dat verre erfgenamen op het slechtst mogelijke moment opduiken.
Engeland & Wales: een telefoontje voor de klap
Voor 2002 volstonden in beide Britse landen 12 jaar om de rechten van de eigenaar te doen vervallen. Sinds de ‘Land Registration Act’ uit 2002 kan men op geregistreerde gronden na 10 jaar het eigendomsrecht aanvragen, maar de eigenaar wordt dan wel verwittigd via het kadaster. Hij of zij heeft de kans om bezwaar aan te tekenen binnen een bepaalde termijn.
Kleine nuance: sinds 2012 is residentieel kraken een strafbaar feit, maar dat sluit een aanvraag tot ‘adverse possession’ na het verstrijken van die termijn niet uit!
Verenigde Staten: een erg… federaal lappendeken
De basisvereisten blijven ook in de VS een openlijk, bekend, exclusief en ononderbroken bezit. De termijnen variëren (afhankelijk van de Amerikaanse staat waarin het geval zich voordoet) tussen de 5 en 40 jaar. Sommige staten vereisen goede trouw, het betalen van belastingen of een soort officieel document. Publieke gronden zijn doorgaans uitgesloten.
Open Immovlan