Omdat de vorige algemene vergadering binnen het appartementsgebouw waarbinnen je mede-eigenaar bent op zijn zachtst gezegd tumultueus verliep overweeg je om een geluidsopname te maken van de volgende algemene vergadering. Is dat wel toegelaten? Kan je de opname ook gebruiken als het tot een discussie komt voor de rechtbank?
Niet verboden
De wet verbiedt je niet om een geluidsopname te maken van wat er op de algemene vergadering van mede-eigenaars allemaal wordt gezegd. Je mag dat dus wel degelijk tapen. Je moet hiervoor geen toestemming krijgen van de andere mede-eigenaars die aanwezig zijn op de algemene vergadering. Je hebt al evenmin de toestemming nodig van de syndicus. Je mag dan ook zelfs ‘heimelijk’ geluidsopnames maken.
Als bewijsmiddel gebruiken
De tape die je maakt kan je in de regel ook als bewijs gebruiken als je bv. een procedure start tegen de syndicus of tegen beslissingen die door de algemene vergadering werden genomen. Je legt dan los van bv. een memory stick best ook de uitgeschreven tekst voor van de opname. Daarin kan je -om het voor de rechtbank begrijpelijk te houden- meteen aanduiden welke passages voor de rechtbank van belang zijn.
Welk verweer is er mogelijk?
Het is evenwel niet zeker dat je opname ook een doorslaggevende rol zal krijgen in de eventuele procedure en dat de rechtbank er ook effectief rekening mee zal houden. De andere partij zou nu eenmaal bv. kunnen zeggen dat de tape niet authentiek is en dat u die hebt gemanipuleerd (zo bv. via AI).
Of men zou kunnen zeggen dat u bv. maar bepaalde passages uit de opname naar voor bracht zonder de volledige opname te laten horen en dat die volledige opname een heel ander beeld schetst van de zaak.
Een mede-eigenaar of de syndicus zou ook wel eens kunnen zeggen dat zijn privacyverwachting geschonden was doordat je een geluidsopname maakte. De kans dat dit argument het zal halen is evenwel hoogst onzeker.
Jan Roodhooft, advocaat (www.advocatenroodhooft.be)
Open Immovlan