Vlaanderen heeft 26 nieuwe gebieden voorlopig aangeduid als ‘watergevoelige openruimtegebieden’. In totaal gaat het samen om 285 hectare, waarvan sommige percelen zelfs in woongebied liggen! Als de classificatie definitief wordt, zullen er geen nieuwe woningen of klassieke bedrijfsgebouwen meer gebouwd mogen worden. Dat betekent dus dat bouwgrond plots… niet langer bebouwbaar zou kunnen zijn! Het openbaar onderzoek loopt. Maar zijn er grondeigenaars die moeten vrezen voor een forse waardedaling?
285 hectare
Op 26 juni 2026 heeft de Vlaamse Regering, op voorstel van minister Jo Brouns, voorlopig 26 watergevoelige openruimtegebieden (WORG) aangeduid. In totaal gaat het om samen ongeveer 285 hectare, verspreid over West-Vlaanderen, Oost-Vlaanderen, Antwerpen en Vlaams-Brabant.
Eén gebied steekt er met kop en schouders bovenuit: Stuivenberg-Kleinmeers. Dat ligt op het grondgebied van Kruisem en Gavere, en beslaat alleen al 188,5 hectare. Daarna volgen Groene Briel in Zelzate met 25 hectare en het mondingsgebied van de Bellebeek, tussen Affligem en Liedekerke, met 13,2 hectare.
Wat verandert er door het WORG-statuut?
Een WORG is meer dan alleen een waarschuwing. Zodra de aanduiding definitief is, geldt er voor het gebied een specifiek ruimtelijk regime. In de praktijk zijn nieuwe woningen en klassieke nieuwe bedrijfsgebouwen er niet langer toegelaten. Sommige functies blijven wel mogelijk, zoals landbouw, natuur, bos, waterbeheer, landschapsbeheer en een aantal recreatieve activiteiten.
Met andere woorden: een perceel dat vandaag in woongebied ligt, kan morgen een groot deel van zijn bouwmogelijkheden verliezen! Het doel is duidelijk: deze open ruimte vrijwaren en water er de ruimte geven, in plaats van de bodem verder te verharden.
Sinds 2019 bijna 1.000 hectare
Het is niet de eerste keer dat Vlaanderen zulke gebieden aanduidt. Op 19 juli 2024 werden al 139 zones definitief als WORG aangeduid, goed voor ongeveer 712 hectare. Twee van die aanduidingen werden in 2026 echter vernietigd door de Raad van State. Tel je daar de 285 hectare bij die nu in openbaar onderzoek ligt, dan kom je theoretisch uit op 997 hectare. Maar opgelet: die nieuwe 285 hectare is nog niet definitief herbestemd. De procedure loopt immers nog…
Een vergoeding voor eigenaars
Voor betrokken eigenaars kan een definitieve aanduiding recht geven op een vergoeding. Die wordt berekend op basis van 100% van het erkende waardeverlies tussen de situatie vóór en na de aanduiding. Je hoeft daarvoor niet te wachten tot je de grond verkoopt of tot een vergunning wordt geweigerd. De aanvraag moet in principe binnen twee jaar worden ingediend via het loket landinrichting van de Vlaamse Landmaatschappij. In bepaalde gevallen kan die termijn worden verlengd.
Sinds 20 augustus 2026 kunnen ook houders van een opstalrecht, erfpachters en bepaalde andere houders van zakelijke rechten onder het vergoedingsmechanisme vallen.
Als koper moet je dit controleren vóór je een bod doet
Dit is wellicht het belangrijkste punt! Zodra een gebied definitief als WORG is aangeduid, moet die informatie worden opgenomen in de stedenbouwkundige inlichtingen van het perceel. Ze komt bovenop de P- en G-scores voor overstromingsgevoeligheid die in Vlaanderen al worden gebruikt. Kortom: controleer de situatie nog vóór je een bod uitbrengt!
En in Wallonië?
In Wallonië bestaat er geen systeem dat rechtstreeks vergelijkbaar is met het WORG-statuut. Toch kan het resultaat soms gelijkaardig zijn! De kaart die gebieden met overstromingsgevaar aanduidt en een omzendbrief uit 2021 hebben rechtstreeks invloed op de beoordeling van vergunningsaanvragen. In een zone met een hoog overstromingsrisico wordt bebouwing in principe vermeden.
Een perceel kan dus zijn bestemming op het gewestplan behouden, terwijl een bouwvergunning toch kan worden geweigerd of aan strenge voorwaarden worden gekoppeld! En we kennen daar persoonlijk voorbeelden van…
Het Vlaamse openbaar onderzoek loopt van 1 september tot en met 30 oktober 2026.
Open Immovlan