Lorsqu’une personne possède l’usufruit d’une maison et qu’une autre en détient la nue-propriété, la question des travaux peut vite devenir délicate… Qui doit mettre la main au portefeuille ? Tout dépend du type de réparation ! Notre avocat vous explique comment la loi répartit la facture.
L’entretien est à charge de l’usufruitier
La règle de départ est simple : les réparations d’entretien sont à charge de l’usufruitier. C’est donc à la personne qui bénéficie de l’usufruit du logement de les prendre à sa charge.
La loi précise qu’il doit effectuer les réparations d’entretien nécessaires, à court ou à long terme, pour préserver la valeur du bien, sous réserve de l’usure normale, de la vétusté ou de la force majeure.
Son obligation ne se limite donc pas aux petites interventions dont le logement a besoin dans l’immédiat : elle vise aussi l’entretien nécessaire pour en préserver la valeur dans la durée !
Les grosses réparations : une facture à partager
Pour les grosses réparations, les règles changent. Le nu-propriétaire qui réalise ces travaux, après concertation avec l’usufruitier, peut demander à ce dernier de participer proportionnellement aux frais.
Comment déterminer cette participation ? Elle dépend du rapport entre la valeur de l’usufruit et celle de la pleine propriété. La part réclamée à l’usufruitier doit correspondre à cette proportion.
Il ne s’agit donc pas forcément de couper la facture en deux !
Qu’entend-on par « grosses réparations » ?
La loi vise les réparations qui concernent la structure du bien ou ses composantes inhérentes. Elle inclut également celles dont le coût dépasse manifestement les revenus que le bien procure.
Attention toutefois à deux exceptions ! Le nu-propriétaire ne doit pas contribuer aux réparations, même importantes, qui concernent des constructions réalisées par l’usufruitier. Il ne doit pas non plus participer aux frais des réparations exclusivement imputables à l’usufruitier. Le seul fait qu’il s’agisse de gros travaux ne suffit donc pas à justifier un partage de la facture !
Jan Roodhooft, avocat — www.advocatenroodhooft.be
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