Le parlement bruxellois vient d’approuver l’ordonnance bail qui modifie le Code bruxellois du logement et qui implique d’importants changements, tant pour les locataires que pour les bailleurs. L’occasion de faire le point.
La nouvelle ordonnance bail vient d’être approuvée par le parlement bruxellois. Un texte qui, selon la ministre du Logement Nawal Ben Hamou (PS), a été rédigé suite à un important travail d’analyse tout en tenant compte de l’avis des acteurs du secteur, avec un focus spécifique sur la précarité. En effet, selon la ministre socialiste, beaucoup de locataires n’ont pas accès à leurs droits même si ceux-ci sont déjà consacrés dans la loi. “Il y avait aussi de nombreuses zones d’ombre dans la règle qui donnaient lieu à des situations problématiques” explique l’édile. De quoi favoriser les locataires vis-à -vis de leur propriétaire ? À vous de juger !
1. Garantie locative
Première mesure qui concerne tous les locataires : la garantie locative. Cette dernière ne pourra plus excéder 2 mois de loyer, hors charges. De plus, le propriétaire devra la rendre au locataire dans les 2 mois suivant sa sortie. À défaut, le propriétaire devra payer 10 % du loyer mensuel en plus par mois de retard. Le versement de la somme devra se faire sur un compte en banque. C’en est donc fini du liquide ! Pour des publics en situation de précarité, un dépôt en espèce auprès d’une banque sur un compte dédié sera néanmoins possible.
2. Transparence
Le propriétaire qui propose un bail de courte durée (3 ans) devra indiquer le dernier loyer pratiqué pour le bien au nouveau locataire. Il ne pourra pas augmenter ce montant sauf s’il propose un bail long. Seule une indexation sera possible d’un bail à l’autre. Les baux de courte durée ne pourront en outre plus être prolongés plus d’une fois. Notez néanmoins que les baux destinés aux étudiants ne sont pas concernés par cette mesure.
3. Travaux et augmentation de loyer
Le nouveau texte entend également encadrer les augmentations de loyer demandées suite à des travaux de rénovation énergétique. Si le propriétaire veut réaliser des travaux et annonce un préavis à son locataire, il aura au maximum 2 mois pour lui fournir soit le permis d’urbanisme, soit un devis détaillé, soit une description des travaux accompagnés d’une estimation détaillée du coût, soit encore un contrat d’entreprise. Faute de quoi, le locataire peut demander d’invalider le préavis.
4. Animaux de compagnie admis
Il ne sera plus possible de refuser un locataire à cause de son animal de compagnie. Il faudra donc “un motif raisonnable de refuser” comme la détention d’animaux dangereux à l’image de reptiles ou d’arachnides. Sur ce point, le texte demeure encore flou mais consacre au moins le droit pour les locataires d’avoir un animal.
5. Erreurs relatives aux charges
Les erreurs de relevé et de comptabilisation de charges pourront être réclamées dans les deux ans qui suivent la notification au bailleur ou au locataire. Si l’erreur est au bénéfice du propriétaire, ce dernier ne pourra réclamer le montant que sur 5 années. Il n’y a pas de limite si l’erreur est au bénéfice du locataire. Il pourra réclamer le montant sur toute la durée de l’erreur.
6. Précompte immobilier et enfants
Les propriétaires d’un logement où vivent deux enfants bénéficient d’une réduction sur leur précompte immobilier, même si les occupants sont des locataires. Le locataire dont la composition de ménage correspond à cet abattement pourra faire une demande à son bailleur qui devra faire lui-même la demande pour bénéficier de la réduction sur son précompte puis la verser au locataire. “Cela peut représenter quasi un mois de loyer dans certains cas” précise la ministre.
7. Bailleurs mauvais payeurs
93 % des contentieux locatifs sont initiés par le bailleur. Et lors des audiences sur ce type de dossier, seuls 50 % des locataires se présentent. Les locataires qui lancent une plainte auprès de la Direction de l’Inspection Régionale du Logement (DIRL) seront protégés le temps de la procédure. Si le bailleur introduit un préavis de fin de bail après la plainte, le préavis sera suspendu jusqu’à la décision de la DIRL. Si le logement est jugé conforme, alors le préavis prend à nouveau effet.
8. Interdiction de relouer
Un bailleur mis en demeure par la DIRL de réaliser des travaux pour mettre son bien aux normes ne pourra plus relouer son logement sans un certificat de conformité délivré par celle-ci.
9. Expulsions sauvages
Les expulsions sauvages représentent un tiers des expulsions. Elles seront plus sévèrement punies : jusqu’à 18 mois de loyer d’indemnité pourront être demandés au bailleur au profit du locataire expulsé sans titre exécutoire d’expulsion. De plus, le bailleur pourra encore être poursuivi par le locataire tant que ce dernier n’aura pas retrouvé l’accès à son logement. Une astreinte pourra aussi être imposée quotidiennement jusqu’à ce que le locataire réintègre ledit logement.
10. Assurance
Enfin, les locataires seront désormais obligés de souscrire à une assurance incendie et dégât des eaux lorsqu’ils occupent un bien sur le territoire de la Région bruxelloise. Ce n’était pas le cas précédemment, sauf si c’était explicitement mentionné dans le contrat de bail.
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