Dans un immeuble résidentiel, il faut souvent tabler sur des frais d’entretien et de réparation des parties communes. Quels sont ces coûts et comment sont-ils répartis ? Que faire si vous êtes désavantagé par cette répartition ? Et un locataire doit-il y contribuer ?
Quels frais ?
En tant que propriétaire d’un appartement, vous êtes responsable des frais d’entretien et de réparation liés à votre logement individuel. Si vous louez votre appartement, vous pouvez demander au locataire de prendre en charge l’entretien courant et les petites réparations.
Cependant, il existe également des frais liés aux parties communes. Il s’agit, par exemple, de l’entretien de l’ascenseur, du nettoyage du hall d’entrée et des couloirs, ou encore de l’entretien du jardin de l’immeuble.
Ces coûts peuvent être particulièrement élevés lorsque des réparations ou des travaux de rénovation sont nécessaires. Pensez, par exemple, à la rénovation d’un ascenseur, à des travaux sur la toiture ou à la rénovation de la façade. Même les structures des terrasses de l’immeuble sont généralement considérées comme relevant des réparations des parties communes. Pour savoir ce qui est considéré comme une partie commune ou non, il est important de consulter les statuts de l’immeuble !
Qui paie ?
En règle générale, les frais liés aux parties communes sont répartis en fonction de la valeur respective des appartements. Chaque appartement se voit attribuer une quote-part dans les parties communes.
Une autre approche consiste à répartir ces frais en fonction de l’utilité que chaque lot tire des parties communes concernées. Par exemple, il peut être décidé que les propriétaires des appartements situés au rez-de-chaussée contribuent davantage aux frais d’entretien du jardin que ceux des appartements situés aux étages supérieurs.
Le règlement de copropriété précise la manière dont les charges sont réparties au sein de l’immeuble où vous êtes propriétaire ou locataire.
Peut-on modifier la clé de répartition ?
La clé de répartition fixée dans le règlement de copropriété peut être modifiée par l’assemblée générale des copropriétaires. Toutefois, une majorité des 4/5 est requise pour cette modification.
Si vous n’êtes pas d’accord avec une telle décision, vous pouvez la contester devant le juge de paix. Vous devez introduire cette contestation dans un délai de quatre mois après la tenue de l’assemblée générale.
Vous pouvez également saisir le juge de paix pour contester la répartition des charges prévue dans le règlement de copropriété si elle vous cause un préjudice personnel. Cela peut être le cas si vous êtes amené à contribuer à des frais qui ne vous apportent aucun avantage objectif. Vous pouvez aussi demander la modification du calcul des charges si celui-ci est incorrect ou est devenu obsolète en raison de modifications apportées à l’immeuble.
Un locataire doit-il payer ?
Un propriétaire peut répercuter certaines charges liées aux parties communes (au moins en partie) sur le locataire.
En Région flamande, une liste précise qui paie quoi a été établie pour les contrats de bail conclus depuis le 1er janvier 2019 (Décret sur le bail d’habitation en Région flamande). En Wallonie et à Bruxelles, il existe également une liste des travaux d’entretien à charge du locataire ou du propriétaire.
- Pour les biens situés en Wallonie, consultez la liste sur le site de la région : Liste des réparations locatives en Wallonie.
- Pour Bruxelles, la liste des obligations en matière d’entretien et de réparations est disponible ici : Répartition des obligations entre locataire et propriétaire à Bruxelles.
Les charges concernées peuvent être réglées de manière forfaitaire entre le locataire et le propriétaire. Toutefois, chacune des parties peut demander à tout moment à passer à un système où les coûts réels sont pris en compte. Une autre option consiste à facturer directement les frais réels au locataire.
Jan Roodhooft, avocat (www.advocatenroodhooft.be)
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