Binnen een appartementsgebouw zijn er kosten van onderhoud en herstellingen aan gemene delen. Over welke kosten gaat het zoal en hoe worden ze verdeeld? Wat kan je doen als je benadeeld wordt door deze verdeling? En moet een huurder mee betalen in deze kosten?
Welke kosten?
Als eigenaar van een appartement sta je in voor de kosten van onderhoud en herstellingen die verband houden met jouw individuele appartement. Verhuur je dat dan kan je vragen dat de huurder het onderhoud en de kleine herstellingen op zich neemt. Er zijn echter ook kosten die verband houden met de gemene delen. Denk daarbij bv. maar aan het onderhoud van de lift, de kosten van het poetsen van de inkomhal en de gangen, het onderhoud van de tuin van het gebouw enz.
Zeker als er herstellingen of renovatiewerken moeten gebeuren aan het gebouw kunnen deze kosten aanzienlijk zijn. Denk daarbij bv. maar aan het geval dat de lift dient te worden gerenoveerd of er werken nodig zijn aan het dak. Ook de renovatie van de gevel of zelfs van de terrasstructuren van het gebouw valt in de regel onder de herstellingen aan de gemene delen. Om te weten wat gemene delen zijn en wat niet dien je er de statuten van het gebouw op na te lezen.
Wie betaalt?
Meestal worden de kosten die verband houden met de gemene delen verdeeld in functie van de respectieve waarde van de appartementen. Elk appartement krijgt daarbij een aandeel in de gemene delen toegekend. Een alternatief bestaat er in de verschillende kavels binnen het gebouw te laten bijdragen in functie van het nut dat de kavel heeft van de gemeenschappelijke delen waarop de kosten precies betrekking hebben. Daarbij kan men bijvoorbeeld bepalen dat de eigenaars van een beneden gelegen appartement meer moeten bijdragen in de kosten van de tuin als de eigenaar van een hoger gelegen appartement.
In het reglement van mede-eigendom vind je terug op welke wijze de kosten in het gebouw waar jij eigenaar of huurder bent worden verdeeld.
Kan de verdeelsleutel gewijzigd worden?
De verdeelsleutel die in het reglement van mede-eigendom is opgenomen kan worden aangepast door de algemene vergadering van mede-eigenaars. Hiervoor is dan wel een 4/5 meerderheid nodig. Ben je het niet eens met zo’n wijziging door de algemene vergadering dan kan je de beslissing aanvechten bij de vrederechter. Je moet dat doen binnen de vier maanden na het plaatsvinden van de algemene vergadering.
Je kan ook zelf naar de vrederechter stappen om de verdeling van de kosten zoals deze in het reglement van mede-eigendom staat aan te vechten indien deze je een persoonlijk nadeel veroorzaakt. Dat is bv. het geval als je moet bijdragen in kosten die voor jou geen enkel objectief nut opleveren. Je kan ook vragen de berekening ervan te wijzigen, indien deze onjuist is of onjuist is geworden ingevolge aan het gebouw aangebrachte wijzigingen.
Betalen als huurder?
Een verhuurder kan bepaalde kosten die verband houden met de gemene delen van het appartementsgebouw (minstens voor een gedeelte) doorrekenen aan de huurder. In het Vlaamse gewest bestaat er voor sinds 1 januari 2019 aangegane huurcontracten een duidelijk lijst met wie wat moet betalen (Het Vlaams Woninghuurdecreet voor woninghuurovereenkomsten gesloten vanaf 1 januari 2019 | Vlaanderen.be). In Wallonië en Brussel bestaat er eveneens een lijst van onderhoudswerken die de huurder respectievelijk de verhuurder moet betalen. Voor onroerende goederen die in Wallonië gelegen zijn kan je terecht op hun website en voor Brussel hier.
De kosten in kwestie kunnen vooreerst op een forfaitaire wijze worden afgerekend tussen de huurder en de verhuurder. Zowel de huurder als de verhuurder kunnen evenwel in een dergelijk geval te allen tijde vragen dat wordt overgestapt naar een systeem waarbij de werkelijke kosten worden aangerekend. Een andere optie bestaat er in de werkelijke kosten door te rekenen aan de huurder.
Jan Roodhooft, advocaat (www.advocatenroodhooft.be)
Open Immovlan