À Bruxelles, le marché immobilier n’est pas le déroulé d’un long fleuve tranquille : une montée, un pic, puis un léger reflux. 2024 marque un creux, après le sommet atteint pendant la pandémie et les confinements. Résultat ? Les prix des maisons et des appartements ont baissé ou se sont stabilisés.
Pour la première fois en dix ans, les prix des appartements ont reculé de 5 % en vente de gré à gré, et de 1 à 2 % en vente publique. C’est ce qui ressort du rapport annuel de la commission de l’immobilier de l’Union des géomètres-experts de Bruxelles (Ugeb). Mais attention, tous les biens ne sont pas logés à la même enseigne ! Un appartement des années 70 aura du mal à séduire, alors qu’un logement dans une maison de maître rénovée reste prisé.
Un critère devient crucial : la performance énergétique. Avec les échéances de rénovation imposées par Bruxelles (PEB F et G interdits dès 2033, D et E dès 2043), les acheteurs scrutent désormais le coût des travaux à prévoir.
Les maisons aussi en baisse, sauf exceptions
Depuis 2021, les maisons perdent de la valeur : -5,5 % en un an pour les ventes de gré à gré, -4,5 % en vente publique. Elles retrouvent ainsi leur niveau de 2020.
Mais toutes ne sont pas logées à la même enseigne. L’emplacement reste clé : dans le sud-est prisé, une maison peut coûter presque le double de son équivalent au nord-ouest. Les maisons moyennes bien situées, avec un garage et un jardin, sont toujours recherchées, tandis que les petites maisons restent relativement chères en raison de leur accessibilité financière.
Les immeubles de rapport tiennent bon
Contrairement aux autres segments, les immeubles de rapport résistent : leur indice a légèrement progressé (+1,3 % en gré à gré, -2 % en vente publique). Mais là encore, la performance énergétique pèse dans la balance, notamment depuis que l’indexation des loyers est limitée pour les logements mal isolés.
Un marché scruté à la loupe
Pour mieux comprendre ces évolutions, l’Union des géomètres-experts de Bruxelles (Ugeb) a mis en place un indice basé sur des critères précis : surface, état, équipements… Chaque année, 500 à 600 biens alimentent leur base de données, offrant une photo fidèle du marché.
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