En Belgique, domicilier une société dans un bien loué soulève souvent des questions juridiques et fiscales. Entre clauses restrictives dans les baux, risques de requalification fiscale pour le bailleur et nouvelles obligations déclaratives, la situation peut rapidement devenir complexe.
1. Domiciliation ≠ Usage professionnel
Beaucoup de baux de résidence principale interdisent toute affectation professionnelle, ce qui peut compliquer la domiciliation d’une société. Toutefois, inscrire le siège social d’une société à une adresse ne signifie pas automatiquement un usage professionnel du bien. C’est ici que la nuance entre domiciliation et activité effective prend toute son importance.
2. Quels risques fiscaux pour le bailleur ?
Jusqu’à présent, un bailleur qui loue un bien à usage résidentiel était imposé sur base du revenu cadastral indexé + 40 %. Si le bien est utilisé à des fins professionnelles, il peut être imposé sur le loyer réellement perçu, ce qui augmente considérablement la charge fiscale.
Depuis 2024, les nouvelles obligations déclaratives renforcent ce contrôle. Désormais, les locataires qui déduisent une partie du loyer en frais professionnels doivent l’indiquer explicitement dans leur déclaration fiscale. Cela permet à l’administration de recouper les déclarations et d’appliquer des redressements si des incohérences sont détectées.
3. Une situation encore floue ?
Bien que la règle fiscale repose sur un principe de vases communicants (si le locataire déduit une partie de son loyer, le bailleur risque d’être requalifié fiscalement), les juges n’appliquent pas toujours cette logique. Un tribunal peut estimer qu’un siège social ne constitue pas un usage professionnel effectif, surtout si aucune activité n’est exercée sur place.
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Le Petit Bureau.
4. Ce que doivent retenir bailleurs et locataires
➡ Pour le bailleur : veillez à ce que le locataire ne déduise pas son loyer en frais professionnels si cela est interdit dans le bail.
➡ Pour le locataire : obtenez l’autorisation écrite du bailleur et assurez-vous de respecter la réglementation pour éviter tout litige fiscal.
Avec ces nouvelles règles, il est essentiel de bien s’informer avant de domicilier une société dans un bien loué afin d’éviter tout risque fiscal ou juridique. 🚀
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