Vous achetez une maison ou un appartement déjà loué ? Notre avocat vous explique comment résilier le bail pour que vous puissiez vous y installer.
Si vous achetez une maison ou un appartement dans lequel le locataire a établi sa résidence principale, le bail ne prend pas automatiquement fin. En tant qu’acheteur, vous reprenez en effet les droits et obligations du vendeur et vous devez, en principe, respecter le contrat de bail existant. Cela reste valable même si le bail contient une clause stipulant qu’il prend fin automatiquement en cas de vente du bien. En effet, ce genre de clause n’est tout simplement pas valable, et vous ne pouvez donc pas vous en prévaloir pour résilier le bail !
Vous pouvez toujours essayer de conclure un accord avec le locataire pour mettre fin au bail à l’amiable. Mais en pratique, les chances que le locataire accepte sont assez faibles, sauf s’il avait déjà l’intention de partir.
En Région flamande
Si le bien loué est situé en Flandre et que le contrat de bail est postérieur au 1er janvier 2019, vous ne pouvez résilier le bail que dans les mêmes conditions que l’ancien bailleur, même si le contrat n’a pas été enregistré. Dans certaines conditions et moyennant un préavis, vous pouvez par exemple mettre fin au bail parce que vous (ou certains membres de votre famille) souhaitez habiter le logement, ou pour y faire des travaux.
Dans le cas d’un bail de neuf ans, un préavis de six mois est requis si vous souhaitez résilier pour occupation personnelle. Pour une occupation par un membre de la famille, vous ne pouvez le faire qu’après trois années de contrat. En Flandre, une résiliation pour occupation personnelle n’est pas possible dans un bail de courte durée. Elle est également impossible si le contrat de bail existant exclut ou limite ce type de résiliation. Enfin, vous devez être propriétaire du bien, ce qui est généralement le cas à partir de la signature de l’acte notarié.
En Wallonie
En Wallonie, il faut distinguer si le contrat de bail dispose ou non d’une date d’entrée (par exemple via l’enregistrement du bail). Si c’est le cas, vous pouvez le résilier pour occupation personnelle comme aurait pu le faire le précédent propriétaire. Dans ce cas, vous pouvez mettre fin au bail à tout moment avec un préavis de six mois, si vous voulez habiter le logement ou le faire occuper par votre conjoint(e) ou un membre de la famille jusqu’au deuxième degré. Une résiliation pour occupation par un membre de la troisième génération (par exemple oncles, tantes) n’est possible qu’après trois ans.
Dans le cas d’un bail de courte durée, une résiliation pour occupation personnelle est également possible, mais uniquement après la première année. Dans ce cas, vous devez respecter un préavis de trois mois et verser une indemnité équivalente à un mois de loyer.
Si le contrat n’a pas de date d’entrée, il est encore plus facile d’y mettre fin. Si le locataire occupe le bien depuis moins de six mois, vous pouvez résilier sans préavis. S’il y habite depuis plus de six mois, vous pouvez résilier le bail avec un préavis de trois mois, à condition que ce préavis soit donné dans les trois mois suivant l’achat du bien.
Et à Bruxelles ?
Si le bien est situé dans la Région bruxelloise, vous disposez des mêmes droits que le précédent bailleur. Ces droits sont quasiment identiques à ceux qui s’appliquent en Wallonie. Toutefois, à Bruxelles comme en Flandre, vous ne pouvez pas résilier plus facilement un contrat simplement parce qu’il n’a pas de date anniversaire du bail.
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