Oubliez le prix affiché en vitrine. Pour acheter en Espagne sans finir sur la paille, voici l’addition réelle, pourboire non inclus.
On le sait, le Belge a une brique dans le ventre, et de plus en plus souvent, cette brique cuit au soleil : près d’un quart des 247.200 Belges propriétaires à l’étranger ont en effet planté leur parasol en Espagne ! Mais attention, entre le rêve d’une villa avec piscine et le virement bancaire, il y a parfois un fossé !
D’abord, parlons du ticket d’entrée
Comme pour une carte des vins, les prix varient du simple au triple selon le millésime et l’étiquette. Votre budget dictera votre géographie ! Si vous visez les Baléares, préparez-vous à une moyenne qui pique un peu, autour de 3.907 €/m². À l’autre bout du spectre, la région de Murcia affiche un prix moyen de 1.292 €/m². Entre les deux? Malaga et la Costa del Sol naviguent autour de 2.979 €/m². Bref, le premier conseil est géographique : votre portefeuille choisira souvent votre région à votre place !
Et en supplément ?
Il faut ajouter une couche de frais d’acquisition généralement comprise entre 11% et 14% du prix du bien. Si vous achetez du neuf, c’est la TVA (IVA) à 10%. Si c’est de l’ancien, c’est l’ITP (impôt de transfert), qui varie selon la région (10% à Valence, mais 7% en Andalousie).
L’avocat plutôt que le notaire…
Mais l’erreur classique du débutant, c’est de croire que le système fonctionne comme chez nous. Grosse mise au point : en Espagne, le notaire n’est pas le "gardien du temple". Contrairement à la Belgique, il n’a pas l’obligation d’enquêter sur les conditions urbanistiques ou les dettes du bien. C’est un avocat qui prépare la transaction. C’est lui le véritable chef d’orchestre ! Le premier document utile à prévoir sera donc une procuration à un bureau d’avocat spécialisé qui interviendra à toutes les étapes, vous évitant de nombreux allers-retours coûteux.
Et avant même de parler briques, il vous faudra le fameux NIE (Numéro d’Identification d’Étranger). C’est le sésame absolu : indispensable pour acheter, ouvrir un compte bancaire ou même payer vos impôts.
La procédure d’achat ?
Tout commence souvent par un contrat de réservation, qui bloque le bien que vous avez repéré moyennant un petit acompte, le temps de préparer la suite. Vient ensuite le compromis de vente (contrato de arras). Attention, contrairement à la Belgique, c’est un document privé qui ne nécessite pas l’intervention du notaire. C’est là que l’addition se corse : il faut généralement verser 10% du prix pour de l’ancien, mais cela monte souvent à 30% ou 40% pour du neuf. L’acte notarié ne vient qu’à la toute fin pour officialiser la vente.
Et le financement !
Les banques espagnoles financent moins facilement les non-résidents. Elles couvrent généralement 60 à 70% de la valeur (souvent la plus basse entre le prix d’achat et l’expertise). Il faut donc avoir les reins solides et apporter environ 40% du montant total en fonds propres pour couvrir l’acompte et les frais.
Et ce n’est pas fini !
Une fois propriétaire, le compteur tourne encore. Si le bien n’est pas neuf, il faudra peut-être prévoir une enveloppe rénovation (normes énergétiques obligent). S’il est neuf, il faut le meubler : comptez 8.000 à 12.000 € pour un appartement complet. Ajoutez les charges de copropriété, l’éventuel entretien de la piscine et l’impôt non-résident (IRNR), une taxe due même si le bien reste vide.
Trouver un intermédiaire
L’idéal, c’est donc de trouver un intermédiaire qui peut se charger ou, au minimum, vous aiguiller dans toutes les procédures. Un ami de la famille compare d’ailleurs ces intermédiaires à des guides de montagne : ça n’empêche pas la pente d’être raide, mais ça évite de tomber dans le ravin ! Et répétons-le : investir sereinement, c’est d’abord procéder dans le bon ordre.
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