Vergeet de prijs in de etalage. Wil je in Spanje kopen zonder op zwart zaad te eindigen, check dan hier de echte rekening. Fooi niet inbegrepen.
Het is geen geheim: de Belg heeft een baksteen in de maag. Steeds vaker ligt die baksteen te bakken in de zon… en bijna een kwart van de 247.200 Belgen met vastgoed in het buitenland heeft zijn parasol in Spanje geplant! Maar opgelet: tussen de droom van een villa met zwembad en de bankoverschrijving gaapt soms een kloof.
Eerst het toegangsticket
Zoals bij een wijnkaart variëren de prijzen van de standaardprijs tot het driedubbele, afhankelijk van het jaartal en het etiket. Je budget bepaalt waar je terecht kan! Mik je op de Balearen, dan moet je rekenen op een pittig gemiddelde van zo’n 3.907 €/m². Aan het andere uiteinde van het spectrum zit de regio Murcia met een gemiddelde prijs van 1.292 €/m². Daartussen? Málaga en de Costa del Sol schommelen rond de 2.979 €/m². Kortom: het eerste advies is geografisch — niet jij, maar je portefeuille kiest vaak de regio.
En de extra’s?
Daar komt meestal een laag aankoopkosten bij van 11% tot 14% van de vastgoedprijs. Koop je nieuwbouw, dan betaal je 10% ‘IVA’ (btw). Gaat het om bestaand vastgoed, dan is er de ‘ITP’ (overdrachtsbelasting), die verschilt per regio (10% in Valencia, maar 7% in Andalusië).
De advocaat in plaats van de notaris…
De klassieke beginnersfout is denken dat alles werkt zoals bij ons. Tijd voor een duidelijke correctie: in Spanje is de notaris niet de ‘hoeder van de tempel’. In tegenstelling tot België heeft hij geen verplichting om stedenbouwkundige voorwaarden of schulden van het pand te onderzoeken. Een advocaat bereidt de transactie voor — hij is de echte dirigent. Het eerste nuttige document is dus een volmacht die je geeft aan een gespecialiseerd advocatenkantoor dat in elke fase tussenkomt en je heel wat dure verplaatsingen bespaart.
Nog vóór er over bakstenen wordt gesproken, heb je het beroemde ‘NIE’ (Número de Identificación de Extranjero)** nodig. Dat is het noodzakelijke nummer dat de sleutel vormt tot alles: onmisbaar om te kopen, een bankrekening te openen of zelfs belastingen te betalen.
De aankoopprocedure?
Alles start meestal met een reserveringscontract, waarmee je het gekozen pand vastlegt tegen een kleine voorschotbetaling, terwijl de volgende stappen worden voorbereid. Daarna volgt het voorlopig koopcontract (contrato de arras). Let op: anders dan in België is dit een privécontract waarvoor geen notaris nodig is. Hier wordt de rekening zwaarder: meestal betaal je 10% van de prijs bij bestaand vastgoed, maar dat loopt vaak op tot 30% of 40% bij nieuwbouw. De notariële akte komt pas helemaal op het einde om de verkoop officieel te maken.
En de financiering!
Spaanse banken financieren niet-residenten minder vlot. Ze dekken doorgaans tot 60 à 70% van de waarde (meestal de laagste tussen aankoopprijs en schatting). Je moet dus sterk in je schoenen staan en ongeveer 40% van het totale bedrag aan eigen middelen meebrengen om het voorschot en de kosten te dekken.
En daar stopt het niet!
Eens je eigenaar bent, blijft de teller lopen. Is het pand niet nieuw, dan moet je mogelijk een renovatiebudget voorzien (energie-eisen verplichten daartoe). Is het wel nieuw, dan moet je meubels voorzien: reken op € 8.000 tot € 12.000 voor een volledig appartement. En tel daar nog de gemeenschappelijke kosten, eventueel zwembadonderhoud en de ‘IRNR’ (belasting voor niet-residenten)** bij — een heffing die zelfs geldt als het pand leegstaat.
Een tussenpersoon vinden
De ideale oplossing is dus een tussenpersoon die alles kan overnemen of je minstens wegwijs maakt in de procedures. Een vriend vergeleek die tussenpersonen eens met berggidsen: ze maken de helling niet minder steil, maar ze voorkomen wel dat je in het ravijn belandt. En laten we het herhalen: rustig investeren begint met respect voor de juiste volgorde.
Open Immovlan