La baisse des droits d’enregistrement devait aider les primo-accédants. Sur le terrain, le constat est un poil différent…
Sur le papier, la réduction des droits d’enregistrement en Wallonie avait tout du coup de pouce idéal pour les primo-accédants. Moins de frais à l’achat, un budget libéré (le crédit peut financer le capital, pas les droits…), soit une porte enfin entrouverte vers la propriété. L’annonce a été largement saluée, parfois même présentée comme un tournant pour l’accessibilité au logement.
…mais un effet immédiat sur les prix
Selon les observations présentées lors de la conférence de presse de BNP Paribas Fortis (février 2026), la baisse des droits d’enregistrement a surtout eu un effet temporaire… et indirect. En Wallonie, elle a clairement stimulé les prix de l’immobilier, en particulier sur certains segments très recherchés par les primo-accédants. Résultat : le gain fiscal espéré a été, en partie, absorbé par la hausse des prix. Comme on l’a vu précédemment, ces jeunes se rabattent alors bien souvent sur des biens plus petits… Quand ils ne font pas appel à la tirelire des parents !
Primo-accédants : toujours plus sous pression
Le communiqué est clair : depuis 2022, l’accessibilité à la propriété s’est détériorée. En 2025, les ménages belges consacrent en moyenne 27 % de leurs revenus au remboursement de leur crédit hypothécaire, contre 23 % en 2020. Une progression qui pèse particulièrement sur les primo-accédants, souvent moins dotés en fonds propres.
La baisse des droits d’enregistrement a certes permis d’ouvrir des portes, mais elle n’a manifestement pas compensé la hausse des taux d’intérêt, ni l’augmentation structurelle des prix.
Un marché qui favorise les déjà-propriétaires
Autre constat moins visible : le contexte inflationniste a créé un déséquilibre entre primo-accédants et acheteurs déjà propriétaires. Ces derniers disposent souvent d’un bien à revendre, d’un apport donc plus confortable et d’une meilleure capacité de négociation.
Une mesure utile malgré tout !
Le communiqué le souligne : la réduction des droits d’enregistrement n’est pas une solution structurelle au problème de l’accessibilité au logement. Elle agit comme un accélérateur de marché à court terme, mais sans résoudre les causes profondes : offre limitée, coûts de construction élevés, délais administratifs longs et taux durablement plus hauts, par rapport à ce qu’ils étaient voici 5 ans. En clair, aider à entrer dans le marché ne suffit pas si le marché lui-même devient plus cher au moment où tout le monde se précipite.
Toutefois, il ne faut pas non plus être trop catégorique. Si le marché est porté par un véritable ouragan en ce moment, il devrait se calmer dans les années à venir… Ce qui sera bénéfique pour les primo-accédants !
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