Mesurer la surface habitable de sa maison, c’est franchement utile lorsque l’on désire la vendre, la louer et pour entreprendre une démarche administrative, mais ce n’est pas forcément simple…. Comment savoir ce que l’on doit mesurer ?
Bruxelles
Avec l’arrivée de la plateforme IRISRent (qui permet d’enregistrer les baux d’habitation), le gouvernement bruxellois a décidé de mettre un peu d’ordre dans nos mesures. Désormais, pour enregistrer un bail, il ne suffit plus de "pifométrer" la taille du salon. Il faut encoder une superficie habitable précise. À Bruxelles, la définition est devenue chirurgicale : on parle de la somme des surfaces au sol des pièces de vie et des pièces d’eau, mesurées entre le nu des murs intérieurs.
Mais attention, car le diable se niche dans la hauteur sous plafond. Pour qu’un mètre carré soit digne de ce nom dans la capitale, il lui faut une hauteur libre de 2,10 sur 10 m² pour un salon ou 4 m² pour une chambre. Si vous avez une chambre mansardée sous un toit en pente, seule la partie offrant au moins 1,50 mètre de hauteur sera comptabilisée dans votre calcul habitable. Une petite espièglerie bruxelloise à noter : les placards encastrés et les meubles de cuisine fixes sont exclus du calcul. Si vous ne pouvez pas y passer la serpillière sans déplacer un meuble boulonné au sol, ça ne compte pas. Enfin, un logement dédié à une personne seule doit compter 18 m² minimum, auxquels on rajoute 10 m² par habitant supplémentaire. Pour un logement étudiant, 12 m² suffisent.
Wallonie
En Wallonie c’est le Code wallon de l’habitation durable qui fait la loi. Bon à savoir, une pièce n’est habitable que si elle comprend un minimum d’éclairage naturel. Une pièce sans fenêtre? C’est un placard, pas une chambre, même si vous y mettez un lit king-size.
La règle wallonne est particulièrement sévère pour les petits logements (moins de 28 m²) nécessitant un permis de location. Dans ce cadre, on oublie les salles de bain et les couloirs pour le calcul de la surface minimale. Et pour les combles, c’est encore plus drôle : les surfaces dont la hauteur est inférieure à un mètre sont purement ignorées, tandis que celles situées entre un et deux mètres ne comptent que pour 50 %. C’est la magie wallonne : votre studio de 30 m² peut soudainement rétrécir à 15 m² sur papier. Et 15 m², c’est le minimum pour une personne vivant seule, contre 28 m² pour deux personnes. Enfin, pour les logements les plus anciens, car les logements érigés à partir de 2008 nécessitent un minimum de 24m² pour une personne. Enfin, entre les murs intérieur, il doit y avoir un espace constamment supérieur à 2,8 mètres.
Flandre
Au nord, le Vlaamse Wooncode avec une rigueur presque horlogère. La netto-vloeroppervlakte (superficie nette au sol) est la référence absolue. Pour une habitation autonome, le seuil de survie légale est fixé à 18 m². Mais là où la Flandre se montre pragmatique, c’est dans ses bonus de consolation pour les bâtiments anciens. Si votre logement est un peu étriqué, vous pouvez ajouter jusqu’à 3 m² si vous avez une salle de bain séparée, ou même un bonus de 2 m² si vous avez installé un lit mezzanine structurel. Notez toutefois que la hauteur sous plafond standard attendue est ici de 2,20 mètres.
Le grand piège de la surface PEB
S’il y a bien une erreur à ne pas commettre, c’est de copier-coller la surface indiquée sur votre certificat de Performance Énergétique des Bâtiments (PEB). Pourquoi? Parce que le PEB calcule une surface brute, incluant l’épaisseur des murs extérieurs et la moitié des murs mitoyens. C’est une surface thermique, pas une surface de vie. Pire encore, il suffit de poser un petit radiateur dans votre garage pour que celui-ci soit inclus dans le volume protégé du PEB, gonflant artificiellement votre métrage !
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