De bewoonbare oppervlakte van je woning meten is bijzonder nuttig wanneer je ze wil verkopen, verhuren of een administratieve procedure start. Maar eenvoudig is het niet altijd… Wat moet je nu precies meten?
Brussel
Met de komst van het IRISRent-platform (waarop huurcontracten voor woningen geregistreerd moeten worden) heeft de Brusselse regering beslist om orde te scheppen in de metingen. Een huurcontract registreren doe je niet langer door “op het gevoel” de grootte van de woonkamer te schatten. Je moet een exacte bewoonbare oppervlakte invoeren.
In Brussel is de definitie messcherp: het gaat om de som van de vloeroppervlaktes van de leefruimtes en de sanitaire ruimtes, gemeten tussen de binnenzijde van de muren.
Maar opgelet: het addertje zit in de plafondhoogte. Om in de hoofdstad van tel te zijn, moet een vierkante meter een vrije hoogte hebben van 2,10 m over een oppervlakte 10 m² voor een woonkamer of 4 m² voor een slaapkamer. Heb je een zolderkamer onder een schuin dak, dan telt enkel het deel met een hoogte van minstens 1,50 m mee in de bewoonbare oppervlakte.
Een typisch Brusselse finesse om te onthouden: ingebouwde kasten en vaste keukenmeubels zijn uitgesloten. Als je er geen dweil onder krijgt zonder een vastgeschroefd meubel te verplaatsen, telt het niet mee.
Tot slot moet een woning voor één persoon minstens 18 m² groot zijn, vermeerderd met 10 m² per extra bewoner. Voor een studentenwoning volstaat 12 m².
Wallonië
In Wallonië is de ‘Code wallon de l’habitation durable’ van tel, het Waals Wetboek van Duurzaam Wonen. Goed om weten: een ruimte is alleen bewoonbaar als ze voldoende natuurlijk licht heeft. Een kamer zonder raam? Dat is een berging, geen slaapkamer – zelfs niet met een kingsize bed erin.
De Waalse regels zijn bijzonder streng voor kleine woningen (minder dan 28 m²) waarvoor een verhuurvergunning nodig is. In dat geval tellen badkamers en gangen niet mee voor de minimale oppervlakte.
En voor zolders wordt het nog interessanter: oppervlakken met een hoogte van minder dan 1 meter worden volledig genegeerd, terwijl delen tussen 1 en 2 meter slechts voor 50% meetellen. Waalse magie: je studio van 30 m² kan op papier plots krimpen tot… 15 m².
En 15 m² is precies het minimum voor één persoon, tegen 28 m² voor twee personen. Dat minimum geldt tenminste voor oudere woningen, want woningen gebouwd vanaf 2008 moeten minstens 24 m² bieden voor één persoon. Bovendien moet de afstand tussen de binnenmuren overal constant groter zijn dan 2,8 meter.
Vlaanderen
In het noorden van het land geldt de Vlaamse Wooncode, met een bijna klokvaste nauwkeurigheid. De netto-vloeroppervlakte is hier de absolute referentie. Voor een zelfstandige woning ligt de wettelijke overlevingsgrens op 18 m².
Waar Vlaanderen zich pragmatisch toont, zijn de compensaties voor oudere gebouwen. Is je woning wat krap, dan mag je tot 3 m² extra meetellen als je een aparte badkamer hebt, of zelfs 2 m² als je een structureel mezzaninebed hebt geplaatst. Let wel: de verwachte standaard plafondhoogte bedraagt hier 2,20 meter.
De grote valkuil van de EPC-oppervlakte
Als er één fout is die je absoluut moet vermijden, dan is het de oppervlakte kopiëren van je Energieprestatiecertificaat (EPC). Waarom? Omdat de EPC uitgaat van een bruto-oppervlakte, inclusief de dikte van de buitenmuren en de helft van de scheidingsmuren. Dat is de thermische oppervlakte, niet de leefoppervlakte.
Nog erger: het volstaat om een kleine radiator in je garage te plaatsen, en dan wordt die mee opgenomen in het beschermde EPC-volume, waardoor je oppervlakte kunstmatig wordt opgeblazen.
Open Immovlan