Votre locataire a donné son préavis, ou vous avez vous-même mis fin au bail. Dans ce cas, une question revient souvent : pouvez-vous déjà remettre le bien sur le marché pendant la période de préavis ? Et concrètement, avez-vous le droit de placer une affiche « à louer », de publier une annonce ou encore d’organiser des visites avec des candidats-locataires ?
Oui, vous pouvez déjà chercher un nouveau locataire
En tant que bailleur, vous avez tout à fait le droit de remettre votre bien en location dès que le bail actuel a été résilié. Vous ne devez donc pas attendre le dernier jour du bail pour commencer vos démarches !
Vous pouvez publier une annonce, prendre contact avec des candidats-locataires, faire appel à une agence immobilière ou encore préparer la signature d’un nouveau contrat de bail. La seule limite à respecter est évidente : le nouveau bail ne pourra prendre cours qu’à partir du moment où le bail existant aura pris fin ! Le nouveau locataire ne pourra donc pas entrer dans les lieux tant que l’ancien locataire occupe encore légalement le logement…
Mieux vaut prévoir les choses dans le contrat de bail
Pour éviter les discussions, il est toujours préférable de régler ce type de situation dès la signature du bail : vous pouvez par exemple y préciser quelles démarches seront autorisées lorsque le bien devra être remis en location.
Il est possible de prévoir que le bailleur ou un agent immobilier pourra venir prendre des photos du bien afin de préparer une annonce. Vous pouvez aussi convenir qu’un panneau « à louer » pourra être placé sur la façade, à une fenêtre ou depuis un endroit visible depuis la rue.
Le contrat peut également fixer les modalités des visites. Vous pourriez par exemple prévoir que les candidats-locataires peuvent visiter le bien en présence du bailleur ou d’un agent immobilier, à certains jours et heures déterminés. Il peut s’agir, par exemple, du lundi entre 18 h et 20 h et du samedi entre 10 h et 12 h.
Ces clauses sont en principe valables, à condition de rester raisonnables. Elles ne peuvent pas imposer au locataire des contraintes excessives ni perturber de manière trop importante sa jouissance paisible du logement. Même pendant le préavis, le locataire continue en effet à vivre dans le bien et à en disposer normalement.
Et si rien n’est prévu dans le bail ?
Lorsque le contrat de bail ne prévoit rien à ce sujet, cela ne signifie pas que le bailleur est bloqué. Vous pouvez malgré tout faire de la publicité pour relouer le bien, mais vous devez le faire avec bon sens et en tenant compte de la situation du locataire.
En pratique, cela veut dire que les démarches ne peuvent pas lui causer de désagrément inutile. Une annonce en ligne ne pose généralement pas de problème. Un panneau placé sur le bien peut également être admis, pour autant qu’il reste raisonnable et qu’il ne porte pas atteinte de manière disproportionnée à la vie privée ou au confort du locataire.
Vous pouvez aussi organiser des visites avec des candidats-locataires. Là encore, tout est une question d’équilibre. On considère souvent que le bailleur peut prévoir deux plages de visite par semaine, de deux heures chacune. Ces moments doivent toutefois être convenus avec le locataire. Vous ne pouvez donc pas décider seul de passer à n’importe quel moment, simplement parce que cela vous arrange !
Le locataire peut évidemment être présent pendant les visites. C’est d’ailleurs souvent préférable, puisque le logement est encore occupé et que ses effets personnels s’y trouvent. Une communication claire permet généralement d’éviter les malentendus : mieux vaut fixer à l’avance les jours, les heures et la manière dont les visites seront organisées.
Que faire si le locataire refuse les visites ?
Il peut arriver qu’un locataire refuse l’accès au bien, même lorsque la demande du bailleur est raisonnable. Dans ce cas, vous ne pouvez pas pour autant entrer dans le logement de votre propre initiative.
Si le locataire refuse systématiquement de permettre les visites, vous pouvez vous adresser au juge de paix. Celui-ci pourra examiner la situation et, si nécessaire, imposer au locataire de permettre l’accès au bien selon des modalités précises.
En attendant une décision du juge, il est fortement déconseillé d’entrer dans le logement sans l’accord du locataire. Même si vous êtes propriétaire, le bien reste le domicile du locataire tant que le bail est en cours. Si vous y entrez sans autorisation, vous risquez de commettre une violation de domicile.
Jan Roodhooft, avocat (www.advocatenroodhooft.be)
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