Pour quitter leur grande maison et la donner à leur fils sans payer des montagnes de taxes, des parents ont imaginé une opération patrimoniale délicate. Le fisc vient pourtant de valider leur projet !
Bon, on vous raconte l’histoire : deux propriétaires, nés dans les années 1940 et 1950, occupent depuis longtemps leur habitation familiale. Mais, refrain connu, la maison et le jardin demandent désormais trop d’entretien. Ils veulent se rapprocher du centre et surtout habiter à quelques minutes à pied de leur fils et de leur petite-fille ! Leur projet : transmettre la pleine propriété de la maison au fils, puis emménager dans un appartement. Le tout, rapidement, mais dans l’ordre pour profiter d’un taux réduit.
En effet, pour rappel, en Flandre, l’achat d’une habitation propre et unique peut bénéficier d’un taux de 2 %, à certaines conditions. Pour l’acquisition d’une autre habitation, le taux ordinaire est de 12 %. Voilà donc pourquoi ils voulaient d’abord se séparer de leur maison unique, puis racheter un appartement. Sur un appartement à 300.000 euros, l’écart théorique atteint 30.000 euros ! Et tant qu’à faire, ils désirent donner leur maison à leur fils et racheter l’appartement le même jour histoire de ne pas dormir à la balle étoile… Un peu trop gros pour que ça passe ? Et pourtant, dans une décision publiée le 9 novembre, le fisc flamand a accepté l’opération.
Le fisc a d’abord vu un abus potentiel
En fait, la décision est beaucoup plus nuancée qu’un simple « oui ». Vlabel, le service flamand des impôts, considère que la donation immédiatement suivie de l’achat constitue, en principe, un abus fiscal : les deux actes sont liés et permettent au couple de remplir une condition qu’il ne remplissait pas auparavant. En donnant sa maison, il cesse d’en être propriétaire juste avant l’acquisition.
Mais l’administration ne s’arrête pas là. Les demandeurs ont documenté des raisons familiales et successorales indépendantes de l’économie fiscale. Ils souhaitent confier dès maintenant la maison à leur fils, organiser sa transmission dans une situation familiale particulière et prévoir des protections si celui-ci devait décéder avant eux. Ces motifs, pris ensemble, ont convaincu Vlabel de ne pas appliquer la disposition anti-abus dans ce dossier !
Si vous désirez reproduire ce genre de scénario, on vous met en garde : nous ne sommes franchement pas sûrs que cela réussisse à tous les coups. Et tant qu’à faire, n’hésitez pas à relire notre article sur la transmission anticipée du patrimoine immobilier. Et bien entendu, ceux qui pensent à une donation avec réserve d’usufruit ne se trouvent pas vraiment dans une situation comparable…
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