Oubliez 2020 et 2021, deux années où le marché immobilier fut pris d’assaut, avec à la clé des prix toujours plus élevés. Aujourd’hui, nous sommes dans une toute autre réalité, commente Isabelle Dykmans pour l’agence Belga.
C’est un signe qui ne trompe pas : entre juillet 2020 et juillet 2021, le stock de logements à vendre en Belgique a augmenté de 7 %. Face à cette offre plus abondante, nous avons une demande qui ne sait plus trop payer, crise énergétique et flambée des taux hypothécaires obligent. Ces ingrédients sont bien connus des économistes en herbe : ils sont annonciateurs d’une baisse des prix.
Une demande qui baisse et une offre qui augmente.
Isabelle Dykmans cite notamment SmartBlock, une société qui « collecte, consolide et analyse les données immobilières publiques ». Selon cette dernière, on comptait environ 90.000 biens en vente en juillet 2022, soit 7% de plus qu’à la même période l’an passé. Alexandre Verdonck, fondateur de SmartBlock, en tire une conclusion limpide : « un stock qui augmente signifie que les biens mis en vente ne trouvent plus suffisamment de preneurs à ce prix-là ». Le spécialiste y voit donc tous les éléments pour une baisse des prix, ce qui est confirmé par les notaires qui ont constaté un début de baisse des prix entre le premier semestre 2021 et le premier semestre 2022. Notez que ce sont principalement les biens mal isolés qui sont en perte de vitesse…
Vers une grosse chute des prix ?
Il ne faut cependant pas y voir un écroulement du marché, mais plutôt un rééquilibrage comme l’explique Kim Ruysen, CEO du réseau Trevi. Ce dernier rapporte en effet qu’un bien met en moyenne, 2 mois pour être vendu, contre 2 semaines pendant la période covid. Ce rééquilibrage rend la relation entre l’acheteur et le vendeur plus saine : « le vendeur n’est plus le roi », commente Emmanuel Deboull de chez ERA.
Quels sont les biens les plus recherchés ?
Si, durant la période Covid, les maisons avec jardin étaient les cibles privilégiées, « les critères d’achat ont complètement changé depuis la guerre en Ukraine et l’envolée des prix de l’énergie. […] aujourd’hui, c’est le PEB qui est devenu le critère numéro 1. »
Des taux d’intérêt qui freinent le marché
Outre cette flambée des prix de l’énergie, les taux d’intérêt en hausse compliquent la tâche des ménages en quête d’un bien : Alexandre Verdonck estime en effet que pour un bien identique, « les mensualités sont actuellement 29% plus élevées qu’en 2020. »
A Bruxelles, le marché se refroidit rapidement !
Selon SmartBlock, c’est principalement dans le Nord de Bruxelles que le stock immobilier grimpe rapidement. En effet, la société pointe une augmentation du stock de 12,4% à Bruxelles (et même de 21% dans le Nord-Ouest), tandis que le stock immobilier wallon n’a augmenté que d’un peu plus de 6 %. En Flandre, la situation est toute différente, puisque le stock a baissé de 2,6% !
Comment expliquer cette hausse du stock dans le nord de Bruxelles ?
Kim Ruysen et Emmanuel Deboulle font un constat similaire : « c’est un marché dans lequel le pouvoir d’achat est moins élevé ».
Reste-t-il des exceptions ?
SmartBlock relève en outre que la hausse du stock touche principalement les grandes villes, tandis que les zones rurales ne semblent pas vraiment affectées par ce phénomène. Le marché du luxe, à savoir les biens de plus d’un million d’euros, ne semble pas non plus touché : SmartBlock ajoute même qu’à Knokke, « l’offre de biens a diminué de 15,6% ». Dans cette station huppée de la côte belge, il faut également y voir l’effet du marché des résidences secondaires.
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