Vergeet 2020 en 2021, twee jaren waarin de vastgoedmarkt boomde, met steeds hogere prijzen. Vandaag zitten we in een heel andere realiteit, zegt Isabelle Dykmans bij het persbureau Belga.
Het is een teken aan de wand: tussen juli 2020 en juli 2021 is het aanbod van te koop staande woningen in België met 7% gestegen. Daartegenover staat een vraagzijde die het zich niet meer kan veroorloven om te veel te betalen, door de energiecrisis en de stijgende hypothecaire rente. Deze ingrediënten zijn welbekend bij economen: ze luiden een prijsdaling in.
Een dalende vraag en een stijgend aanbod.
Isabelle Dykmans citeert SmartBlock, een bedrijf dat "openbare gegevens over vastgoed verzamelt, consolideert en analyseert". Volgens SmartBlock stonden er in juli 2022 ongeveer 90.000 panden te koop, 7% meer dan in dezelfde tijd vorig jaar. Alexandre Verdonck, oprichter van SmartBlock, trekt een duidelijke conclusie: "een groeiende stock betekent dat de te koop aangeboden eigendommen niet langer genoeg kopers vinden tegen de genoemde prijs". De specialist ziet dus alle elementen voor een prijsdaling, wat bevestigd wordt door de notarissen die het begin van een daling optekenden tussen de eerste helft van 2021 en de eerste helft van 2022. Het zijn vooral slecht geïsoleerde woningen die terrein verliezen…
Naar een grote prijsdaling?
Dit moet echter niet gezien worden als een instorting van de markt, maar eerder als een nieuw evenwicht, zegt Kim Ruysen, CEO van het Trevi netwerk. Hij meldt dat het gemiddeld twee maanden duurt voor een eigendom verkocht is, tegen twee weken in de covid-periode. Dit herstel van het evenwicht maakt de relatie tussen koper en verkoper gezonder: "de verkoper is niet langer de koning", merkt Emmanuel Deboull van ERA op.
Wat zijn de meest gezochte panden?
Terwijl in de Covid-periode huizen met een tuin de voorkeur genoten, "zijn de koopcriteria volkomen veranderd sinds de oorlog in Oekraïne en de sterke stijging van de energieprijzen. […] vandaag is de EPB het nummer één criterium geworden.
Rentetarieven houden de markt tegen
Behalve de stijgende energieprijzen maken ook de stijgende rentevoeten het voor huishoudens moeilijker om een woning te kopen: Alexandre Verdonck schat dat voor een identieke woning "de maandelijkse afbetalingen momenteel 29% hoger zijn dan in 2020”.
In Brussel koelt de markt snel af!
Volgens SmartBlock is het vooral in het noorden van Brussel dat het vastgoedaanbod snel stijgt. Het bedrijf wijst op een toename van de voorraad met 12,4% in Brussel (en zelfs 21% in het noordwesten), terwijl de Waalse vastgoedpool met slechts iets meer dan 6% is toegenomen. In Vlaanderen is de situatie heel anders, want daar daalde het aanbod met 2,6%!
Hoe kan deze toename van de voorraad in het noorden van Brussel verklaard worden?
Kim Ruysen en Emmanuel Deboulle maken een soortgelijke opmerking: "het is een markt waarin de koopkracht lager is".
Zijn er uitzonderingen?
SmartBlock wijst er ook op dat de toename van de voorraad vooral de grote steden treft, terwijl plattelandsgebieden niet echt door dit verschijnsel lijken te worden getroffen. Ook de luxemarkt, panden die meer dan een miljoen euro waard zijn, lijkt niet getroffen: SmartBlock voegt er zelfs aan toe dat in Knokke "het aanbod van eigendommen met 15,6% gedaald is". Het effect van de markt van tweede verblijven is ook te zien in deze exclusieve badplaats aan de Belgische kust.
Open Immovlan