En dépit des taux d’intérêt et des prix des matières premières qui flambent, les prix de l’immobilier ne se sont pas effondrés. Le crash peut-il encore venir ? Ou l’immobilier restera-t-il fidèle à lui-même en s’avérant encore rentable ? Trois experts vous disent tout !
Dans ce podcast du « Rendez-vous des proprios », Davy Courteaux reçoit trois experts : Anthony Urbain, conférencier immobilier, Ken Van Peteghem, directeur de We Invest Brussels et Eric Spitzer, l’incontournable CEO de votre plateforme immobilière préférée, Immovlan.
Quels sont les impacts des crises que nous avons connues ?
« Ce sont deux crises différentes : avec la pandémie, les agents immobiliers ne pouvaient plus travailler. Cela a donné un marché complètement irrationnel, nous étions dans un marché de vendeurs, ce qui est rare. Aujourd’hui, on est dans quelque chose de plus rationnel et de plus sain avec un marché où l’acheteur a plus la main et peut négocier », rapporte Eric Spitzer. « En ce qui concerne la guerre en Ukraine, c’est différent : on a vu les prix des matériaux s’envoler, ainsi que les prix de l’énergie. On a donc un basculement du budget total », complète-t-il.
Le marché ralentit. Les taux sont-ils trop élevés ?
Face aux taux frôlant le plancher des vaches que nous avons connu récemment, les taux actuels peuvent sembler élevés. Pourtant, Anthony Urbain rappelle un élément essentiel : « les gens pensent que les taux qu’on a eu récemment, étaient normaux, alors qu’en fait, c’est tout le contraire ! Nous sommes dans un marché où les taux sont en fait relativement normaux. Pour rappel, mes grands-parents ont eu des taux aux alentours des 10, voire 14 %. », explique Anthony.
Les taux vont-ils redescendre ?
« Sans vouloir faire le gourou, nous n’arriverons plus beaucoup dans des taux de 1 ou 1,5%. Il faut aussi rappeler que sur un emprunt de 200.000 euros, une différence d’1%, c’est encore digérable sur les mensualités sur 20 ans », rappelle Eric. Ce dernier évoque toutefois davantage le prix élevé de l’immobilier et les conditions d’obtention des prêts comme gros freins à l’acquisition immobilière.
Ken, pour sa part, estime que les taux actuels sont compris entre 3 et 6 % selon les dossiers et la durée du crédit. Il conseille également de faire jouer la concurrence entre les banques car les taux peuvent être très différents d’une banque à l’autre. Eric, pour sa part, rappelle qu’il y a d’autres éléments sur lesquels il est possible de faire baisser l’enveloppe globale, comme les assurances, par exemple…
Pour rappel, acheter un bien en Wallonie et à Bruxelles est également rendu moins cher grâce à un abattement fiscal renforcé.
Biens à rénover : sont-ils inaccessibles à cause des prix des matériaux ?
Selon Ken, les prix des matériaux se sont enfin stabilisés, à un niveau supérieur à précédemment, certes, mais qui ne rendent pas les biens à rénover moins intéressants : « cela reste de bonnes opportunités, car ils sont moins chers et on peut les mettre à son goût ».
L’influence du certificat PEB
En Flandre, les acheteurs de passoires énergétiques ont l’obligation d’isoler leur bien. Les restrictions vont-elles continuer ? Selon Eric, « je prends peut-être des risques, mais je vois trois choses. 1. les loyers vont finir par être taxés. 2. Les droits d’enregistrement seront sans doute dépendants du PEB. 3. L’indexation du loyer, et c’est déjà le cas, ne sera possible qu’en cas de bon résultat énergétique. »
Les prix vont-ils baisser ?
Selon Ken, la probabilité est faible : « à Bruxelles, le marché est principalement entre les mains des investisseurs et ils ne vendront qu’avec une plus-value. […] Une baisse des prix, non. Une stabilité, oui. » Eric acquiesce : « on s’attendait à une baisse des prix que l’on ne voit pas. Le marché retombe sur ses pattes et redevient normal».
Faut-il attendre avant d’acheter ?
Tout dépend évidemment du projet de vie et des finances. Pour Ken, le choix est pourtant clair : « Si vous n’êtes pas encore propriétaire, il faut le faire dès que possible. L’immobilier reste intéressant, plus que les comptes d’épargne, notamment au regard de l’inflation actuelle. Ensuite, de toute façon, il faut se loger. Les crédits restent plus intéressants que les loyers qui ont fort augmenté. » Eric nuance en précisant que pour les jeunes, l’accès à la propriété peut devenir problématique, sans don parental ou manne céleste…
Quid de l’investissement ?
« Il faut être plus éduqué qu’avant », estime Anthony. « Pour dénicher la bonne affaire, il faut d’abord estimer les éventuels travaux énergétiques qui seront obligatoires. Aujourd’hui, d’autres paramètres rentrent en compte par rapport à hier. »
Vendre ?
« Tout dépend de la situation, mais plutôt que de vendre pour acheter, il est parfois intéressant d’utiliser une partie du capital déjà remboursé pour acheter l’autre bien, sans forcément vendre le premier bien. », explique Kevin. Eric renchérit : « vendre pour avoir de l’argent sur un compte qui va peut-être rapporter 1% d’intérêt, alors que l’inflation sera de 7 ou 8%, ce n’est pas un bon plan. Ensuite, l’immobilier, ce n’est pas le bitcoin. Il n’y a pas de pic miraculeux. En revanche, si de gros travaux sont attendus dans une copropriété qui ne s’entend pas forcément, il peut être intéressant de vendre pour trouver une autre opportunité. »
Et quid pour 2024 ?
« A Bruxelles, on est loin de Londres et Paris. La stabilité reste de mise. Si vous n’avez pas besoin de liquidité de manière urgente, l’immobilier reste l’investissement le plus stable et le plus rentable. » Eric : « c’est l’investissement du bon père de famille, par excellence ».
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