Si votre locataire ne paie plus son loyer, vous pourriez vouloir le faire sortir des lieux. De même, si votre locataire a déserté les lieux loués, vous pourriez vouloir reprendre possession de votre bien en remplaçant les barillets. Cependant, soyez prudent sur la manière dont vous allez opérer car la situation pourrait se retourner contre vous.
Récupérer son bien sans passer par le Tribunal ?
Le Tribunal n’est pas la seule voie pour reprendre possession de son bien.
D’abord, le bailleur et le locataire peuvent bien entendu se mettre d’accord pour une libération volontaire des lieux servant au logement. Il s’agit du scénario idéal, évitant une perte de temps et d’argent aux deux parties.
Par contre, si votre locataire ne quitte pas spontanément les lieux, il vous faudra, en principe, procéder à une expulsion en « bonne et due forme » avec un Huissier de Justice.
L’Huissier ne pourra toutefois procéder à expulsion que s’il dispose d’un titre exécutoire, qui prendra le plus souvent la forme d’un jugement, bien que d’autres titres existent (procès-verbal de conciliation, jugement d’accord, accord de médiation homologué, acte notarié, etc.).
Par conséquent, dans les « cas litigieux », le bailleur désireux de reprendre possession de son bien devra généralement introduire une procédure judiciaire devant le juge compétent afin d’obtenir une décision de justice autorisant l’expulsion du locataire.
Ce n’est qu’après avoir obtenu cette décision que le bailleur pourra se tourner, le cas échéant avec l’aide de son avocat, vers un Huissier afin de mettre en œuvre la procédure d’expulsion proprement dite.
Quels risques pour le bailleur qui agit sans titre ?
Le bailleur qui expulserait son locataire sans titre exécutoire s’expose à des sanctions civiles et pénales.
Sur le plan civil, d’abord, le bailleur pourrait par exemple engager sa responsabilité contractuelle puisque tant que le bail n’est pas dissout, il doit assumer son obligation d’assurer au locataire une jouissance paisible des lieux (art. 1719 de l’ancien Code civil). Par ailleurs, en cas d’expulsion sans titre exécutoire, la résolution fautive du bail aux torts du bailleur pourrait par la suite être retenue par le juge.
À côté des conséquences civiles, le bailleur peut également engager sa responsabilité pénale. En effet, le domicile du locataire étant inviolable, celui-ci est libre d’autoriser ou de refuser l’accès à son bien à quiconque voudrait y entrer (sauf mandat de justice). Par conséquent, entrer dans les lieux non encore libérés, sans l’accord du locataire, peut constituer une violation de domicile passible de sanctions pénales.
En conclusion ?
Il est donc essentiel pour le bailleur de respecter les règles et procédures pour la récupération de son bien. En cas de doute, il est recommandé de consulter un avocat familier avec le droit immobilier afin d’être correctement conseillé.
Cet article a pour but d’informer et ne constitue pas un avis juridique. Pour toute question spécifique, il est recommandé de consulter un professionnel du droit.
Maître Raffaele Petrullo, avocat aux Barreaux de Bruxelles et de Luxembourg (02 705 57 47 – r.petrullo@avocat.be).
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