La sécurité incendie est une priorité dans tout logement, et en Belgique, l’installation de détecteurs de fumée est une obligation légale. Ces dispositifs détectent rapidement un incendie, réduisant les risques humains et matériels. Pourtant, certains logements restent dépourvus de détecteurs ou sont équipés d’appareils défectueux, soulevant des questions de responsabilité en cas de sinistre.
Responsabilité du locataire en cas d’incendie
En Belgique, le locataire est présumé responsable en cas d’incendie, sauf s’il prouve que celui-ci est dû à une cause extérieure (défaut du bâtiment, cas de force majeure, faute d’un tiers, etc.). Il peut également démontrer, à l’aide de présomptions précises et concordantes, que l’incendie ne lui est pas imputable.
S’il ne parvient pas à renverser la présomption de responsabilité pesant sur lui, le locataire devra supporter les conséquences de l’incendie.
Cette présomption est toutefois supplétive, ce qui signifie que les parties peuvent réduire ou étendre cette responsabilité dans leur bail.
Obligation quant aux détecteurs de fumée
Les propriétaires sont tenus d’installer des détecteurs fonctionnels dans les logements loués (de un à plusieurs détecteurs suivant le bien). Ils assument les coûts d’achat, d’installation et de remplacement des détecteurs.
Les locataires, quant à eux, doivent entretenir les détecteurs, remplacer les piles et signaler tout dysfonctionnement au bailleur.
Conséquences en cas de sinistre
L’absence ou le défaut d’entretien des détecteurs peut entrainer de lourdes conséquences pour les parties concernées.
Le propriétaire et/ou le locataire pourraient être tenus responsables des dommages causés si le non-respect de leurs obligations respectives (défaut de détecteur ou défaut d’entretien) est établi comme ayant contribué au sinistre ou aggravé ses conséquences.
De même, un locataire qui serait responsable de l’incendie pourrait éventuellement invoquer l’absence de détecteurs pour contester l’étendue de sa responsabilité. En effet, il pourrait légitimement faire valoir qu’en l’absence de détecteurs il n’a pu être averti à temps pour intervenir ou limiter les dégâts. Dans un tel cas, un partage de responsabilité entre le locataire et le propriétaire pourrait être décidé par un tribunal.
Le rôle des assurances
Les assurances jouent un rôle crucial en cas d’incendie. En Wallonie (depuis 2018) et en Flandre (depuis 2019), les locataires doivent souscrire une assurance incendie (cette obligation vaut également à charge du propriétaire en Flandre). À Bruxelles, l’assurance incendie (et dégâts des eaux) est également obligatoire depuis le 1er novembre 2024.
En cas de sinistre, l’assureur du propriétaire indemnise ce dernier des dégâts au bâtiment, puis se retourne généralement contre le locataire (ou son assureur, s’il est assuré), sauf clause d’abandon de recours. Toutefois, l’absence ou la défaillance des détecteurs peut conduire l’assureur à limiter ou refuser l’indemnisation.
Conclusion
Les détecteurs de fumée sont essentiels pour protéger les occupants et limiter les dégâts en cas d’incendie. Propriétaires et locataires ont chacun un rôle à jouer pour respecter leurs obligations légales et éviter des conséquences juridiques ou financières graves. Vérifiez que votre logement est en conformité : c’est une question de sécurité pour tous.
Cet article a pour but d’informer et ne constitue pas un avis juridique. Pour toute question spécifique, il est recommandé de consulter un professionnel du droit.
Maître Raffaele Petrullo, avocat aux Barreaux de Bruxelles et de Luxembourg (02 705 57 47 – r.petrullo@avocat.be).
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