Waarop moet je letten als je gaat bouwen op de grond van je echtgenoot?

Je bent gehuwd en wil samen met je echtgenoot bouwen op de grond die eigendom is van je echtgenoot alleen. Welke voorzorgen neem je in dat geval maar beter? En wat gebeurt er als je dat niet doet?

Jan Roodhooft, advocaat (www.advocatenroodhooft.be)

Het gebeurt wel eens dat iemand voor deze huwt al eigenaar is van een perceel bouwgrond of dat een echtgenoot tijdens het huwelijk een perceel grond geschonken krijgt of dat erft. In zo’n geval wordt wel eens zonder verder veel nadenken beslist om samen te bouwen op dat perceel grond. Weet dan dat je in zo’n geval maar beter goede (schriftelijke) afspraken maakt.

Recht van natrekking

Het uitgangspunt is immers dat de eigenaar van de grond vermoed wordt ook de eigenaar te zijn van de woning. Men noemt dit het vermoeden van natrekking. Komt het dan uiteindelijk tot een echtscheiding dan zou de eigenaar van de grond perfect kunnen zeggen dat hij vermoed wordt ook de eigenaar te zijn van de woning die je daar samen op hebt gebouwd. Aangezien het gaat om een weerlegbaar vermoeden van natrekking kan je soms het bewijs leveren dat dit niet van toepassing is. Als je dat bewijs kan leveren dan wordt er van uitgegaan dat er sprake is van een zogenaamd opstalrecht. Het is onzeker dat je als echtgenoot die geen eigenaar is van de grond dit bewijs zal kunnen leveren. Je neemt dan ook maar beter het risico niet.

Inbrengen

Je zou er aan kunnen denken om een huwelijkscontract af te sluiten waarin je echtgenoot het onroerend goed in kwestie (en de daaraan gekoppelde lening) inbrengt in bv. de huwgemeenschap. De andere echtgenoot zou dan bv. meteen een som gelijk aan het verschil tussen de waarde van de grond en het saldo van de lening kunnen inbrengen. Een notaris kan je adviseren over het meest geschikte huwelijkscontract. Ook als je al gehuwd bent kan je trouwens in onderling akkoord te allen tijde wijzigen van huwelijkscontract of daar bv. bepaalde modaliteiten van aanpassen.

Kom je overeen dat er een inbreng zal zijn maak dan tevens de nodige afspraken over wat er met de grond gebeurt ingeval van een echtscheiding of als één van jullie beiden overlijdt. Zo kan bv. een bepaling worden opgenomen die vermijdt dat de inbrenger zijn grond zou moeten afstaan aan de andere echtgenoot in geval van echtscheiding en waarbij de andere echtgenoot wordt vergoed voor zijn aandeel in de bouw als de inbrenger zijn ingebrachte grond kan terugnemen.

Recht van opstal

Een andere denkpiste zou er in kunnen bestaan te werken met een recht van opstal dat wordt gegeven aan de echtgenoot die niet de eigenaar is van de grond. Een dergelijk recht kan worden toegestaan voor een afgesproken duurtijd met een maximum van 99 jaar. Ook hier kan een notaris je adviseren over welke modaliteiten hieraan best worden gekoppeld.

En anders?

Kwam je niets overeen en ga je uit de echt scheiden, dan is het belangrijk te weten onder welk huwelijksvermogensstelsel je bent gehuwd. Ben je gehuwd onder het wettelijk stelsel (scheiding van goederen en gemeenschap van aanwinsten), dan kan je een vergoeding vragen voor de gelden die het gemeenschappelijk vermogen heeft betaald voor de bouw van de woning. Je zal het bewijs daarvan wel moeten kunnen leveren. Je kan ook eventueel delen in de meerwaarde.

Investeerde je met eigen gelden in de woning of ben je gehuwd onder een stelsel van volledige scheiding van goederen, dan zal het minder eenvoudig zijn om een vergoeding te kunnen vragen. Je zal dan niet enkel moeten kunnen bewijzen dat je eigen gelden investeerde in de woning maar je zal tevens een rechtsgrond moeten kunnen aantonen om een vergoeding te kunnen vragen. Het bewijs leveren van die rechtsgrond is allesbehalve eenvoudig. De wet zegt nu eenmaal dat rechtshandelingen met een waarde van 3500 euro of meer moeten worden bewezen via een schriftelijk bewijs. Heb je geen schriftelijke overeenkomst waarin wordt afgesproken welke vergoeding je krijgt als het komt tot een echtscheiding, dan riskeer je te moeten terugvallen op de rechtsgrond van de ongerechtvaardigde verrijking waarbij het resultaat hoogst onzeker is. Het is dan ook van zeer groot belang het nodige advies in te winnen en de nodige overeenkomsten af te sluiten vooraleer je beslist om samen te bouwen op de grond van één van jullie.