Huurders en eigenaars: wie is waarvoor verantwoordelijk? Hier vind je een duidelijke en uitleg die nuttig is om spanningen bij verhuur te vermijden.
Het huurcontract: de basis
De relatie tussen huurder en eigenaar begint altijd met een schriftelijk huurcontract. Daarin worden de regels vastgelegd: het bedrag van de huur, de betalingsfrequentie, de duur van het contract, de gebruiksvoorwaarden en de verplichtingen van beide partijen…
Het huurcontract moet een essentiële realiteit weerspiegelen: de woning die ter beschikking wordt gesteld, moet gezond en veilig zijn en voorzien van functionerende installaties (verwarming, sanitair, elektriciteit, ventilatie)…
Registratie van het huurcontract blijft verplicht!
De registratie van het huurcontract is meer dan een formaliteit: het is een wettelijke verplichting voor de eigenaar. Deze registratie beschermt beide partijen, maar vooral de huurder, die zo beschikt over een contract dat in orde en afdwingbaar is.
En let op: een niet-geregistreerd huurcontract kan je als eigenaar duur te staan komen. Je verliest namelijk bepaalde wettelijke rechtsmiddelen bij geschillen en kan het contract bovendien niet indexeren…
De huurwaarborg: een veiligheidsnet
De eigenaar mag een huurwaarborg eisen, die meestal gestort wordt op een geblokkeerde rekening. Die waarborg dient om eventuele schade aan het einde van het contract te dekken. Het bedrag is doorgaans beperkt tot twee of drie maanden huur, afhankelijk van het type waarborg dat wettelijk of contractueel werd overeengekomen volgens de regionale regelgeving.
Verplichtingen van de huurder: meer dan alleen de huur betalen!
De huurder is verplicht om de huur en lasten tijdig te betalen. Een basisregel, maar vaak wel de bron van verhitte discussies. De huurder moet het pand ook onderhouden: het proper houden, kleine slijtages oplossen, en de woning teruggeven in een staat die gelijkaardig is aan die bij de intrek (uitgezonderd normale slijtage uiteraard…).
Bij een probleem dat een dringende tussenkomst vereist (zoals een lek, defect aan de boiler, gebroken raam, …), moet de huurder de eigenaar onmiddellijk verwittigen en voorkomen dat de staat van het pand verder verslechtert. Het lijkt vanzelfsprekend, maar in de praktijk loopt het toch vaak mis…
Tot slotte moet de huurder rekening houden met de buren en de gemeenschappelijke delen. Met andere woorden: geen fiets die de trap blokkeert, geen drumsessies om middernacht – hoe onbedwingbaar de artistieke inspiratie ook is…
Verplichtingen van de eigenaar: bewoonbaarheid en conformiteit
De eigenaar moet een woning aanbieden die in goede staat is, conform de veiligheids- en bewoonbaarheidsnormen. Dat omvat onder andere een stabiel gebouw (dak, structuur), een functionerend verwarmingssysteem, een veilige elektrische installatie en werkende sanitaire voorzieningen.
Daarnaast moet de eigenaar een huurcontract opstellen dat overeenkomt met de wetgeving van het betrokken gewest, want elk gewest hanteert natuurlijk eigen regelgevende nuances.
In Brussel: een referentiehuurprijs vanaf 2025
Sinds mei 2025 is in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest bepaald dat elk nieuw huurcontract een referentiehuurprijs moet vermelden, gebaseerd op een officiële huurprijstabel. Het doel? Meer transparantie en buitensporige huurprijzen vermijden.
Het gaat niet om een verplichte huurprijs, maar wel om een nuttige richtlijn om te beoordelen of de gevraagde huur al dan niet redelijk is. Als de huurprijs als buitensporig wordt beschouwd (meer dan 20% boven het aangegeven bedrag), kan de huurder de zaak voorleggen aan de Paritaire Huurcommissie of aan de vrederechter.
En wat met herstellingen?
Elk gewest heeft een eigen lijst opgesteld met de taken die voor rekening zijn van de eigenaar of de huurder.
– De lijst voor Brussel vind je [hier]
– Die voor het Waals Gewest [hier]
– En voor het Vlaams Gewest [hier]
Een relatie van evenwicht… en gezond verstand
De huurovereenkomst is gebaseerd op evenwicht:
– de eigenaar garandeert een veilige, bewoonbare en conforme woning;
– de huurder zorgt voor een zorgvuldig gebruik en regulier onderhoud;
– beiden respecteren de voorwaarden van het contract.
In de praktijk draait alles vaak om goede communicatie, vertrouwen en duidelijkheid in het contract. Een bereikbare eigenaar en een respectvolle huurder, het is een combinatie die jarenlang probleemloos kan functioneren.
Open Immovlan