A moins de disposer d’un très gros compte d’épargne, le prêt hypothécaire est une étape obligatoire afin de financer un achat. Mais quelles questions devez-vous vous poser au moment d’envisager ce prêt ? Taux fixe ou taux variable ? 20 ou 30 ans ?
Combien emprunter ?
Suivant votre profil d’emprunteur, sachez que vous ne pourrez pas toujours emprunter la somme que vous désirez. D’autant plus que depuis 2020, les banques ont tendances à limiter la quotité (le rapport entre le montant de l’emprunt et la valeur de la maison) pour les propriétaire à 90%.
De manière générale, les banques limitent le montant de l’emprunt à 80% de la valeur du bien. Vous devrez donc financer les 20 % restants, ainsi que les frais annexes (droits d’enregistrement, frais de notaire, etc.). Il existe toutefois certaines exceptions à cette règle si vous êtes un primo-acquéreur. Dans ce cas il vous sera souvent permis d’emprunter plus que 90%, voire même parfois dépasser les 100%.
Taux fixe ou taux variable ?
On parle de taux fixe lorsque que la mensualité de remboursement est invariable. Cela signifie que durant toute la durée de votre emprunt vous n’aurez pas de surprise dans le remboursement de votre prêt : chaque mois, vous payerez le même montant fixe. Si les taux augmentent, vous ne subirez pas cette inflation, mais à contrario si les taux diminuent vous ne pourrez pas bénéficier de leur réduction.
Notez cependant que ce type de formule a tendance à coûter plus cher que son homologue le taux variable.
Le taux variable, lui, varie durant toute la durée du crédit. Sa variation est sujette aux conditions du marché et peut donc faire varier le taux convenu initalement à la signature du contrat. Suivant la formule que vous choisirez, cette variation aura lieu, tous les ans, tous les 3 ans, ou bien tous les 5 ans. À chacune de ces échéances, votre crédit subira de toute manière une variation minimum ou maximum appelée cap et convenue au moment de la signature du contrat de crédit. Sachez tout de même que bien que le taux variable soit plus risqué que le taux fixe, les risques restent cependant limités. En effet, dans tous les cas, la variation du marché est plafonnée, ce qui signifie que votre taux peut dans tous les cas au maximum doubler. une mauvaise surprise modérée donc.
Si aucune de ces formules ne vous convient, il en existe une troisième, à mi-chemin entre les deux précédentes : le taux semi-variable. Dans ce cas de figure, le taux de remboursement reste stable durant une certaine période avant d’être revu à la baisse ou à la hausse selon l’état du marché. Toutefois cette variation est également limitée – ou capée – et ne peux donc pas tripler le taux du prêt.
Actuellement les taux sont en train de remonter. Ils restent toutefois faibles, ce qui pousse une majorité de consommateurs vers le taux fixe. N’hésitez pas à consulter nos autres articles sur le sujet !
Sur quelle durée prendre un crédit ?
De manière générale, un crédit hypothécaire s’étend entre 10 et 30 ans. Toutefois, tout dépend toujours du projet à financer. Vous n’aurez pas à emprunter la même somme pour acquérir un appartement en province ou une villa à la mer. L’échéance minimum de remboursement demandée par les banques tournent le plus souvent autour de 5 ans. Il s’agit d’une bonne durée pour un crédit hypothécaire, car il faut garder à l’esprit qu’un prêt engendre des frais non négligeables. En deçà de 5 ans, pensez plutôt à vous diriger vers d’autre formules de financement comme par exemple un crédit à la consommation.
Gardez également à l’esprit que la durée de votre crédit aura une influence sur le montant total que vous aurez à débourser. Plus cette durée sera longue, plus le taux du crédit sera élevé. En effet, un crédit lointain signifie plus de risques courus par la banque en termes de défaut de paiement. Toutefois, cela voudra également dire que les mensualité que vous aurez à payer seront moins élevées, vu qu’elles sont réparties sur une plus longue durée. Déterminer la durée dépend essentiellement de vos rentrées, sachant que les banques admettent comme règle (très) générale que le montant du remboursement ne peut dépasser le tiers de vos rentrées. Bien entendu, si vos revenus sont très élevés, les banques peuvent faire preuve de davantage de souplesse, vu qu’il vous restera toujours de quoi vivre.
Quels sont les frais annexes à prendre en compte ?
En plus des mensualités à rembourser, vous aurez également différents frais annexes à débourser.
1. Les frais de dossier : la banque auprès de laquelle vous introduirez votre demande de crédit vous demandera très certainement des frais de dossier. Ceux-ci ne peuvent toutefois légalement pas dépasser 500 euros.
2. Les frais d’inscription hypothécaire : tout comme l’acte d’achat, le crédit hypothécaire doit être validé par un notaire. Et tout comme l’acte d’achat, ce passage par chez le notaire n’est pas gratuit. Vous devrez vous acquitter des honoraires du notaire et des droits d’enregistrement de votre crédit.
3. Les frais de transcription hypothécaire : afin de valider l’acte notarié, il vous faudra également payer la transcription hypothécaire au bureau des hypothèques. Pour réaliser cette copie il vous faudra donc débourser 230€.
Renégocier son crédit immobilier ? Oui mais comment ?
Renégocier son crédit immobilier signifie renégocier le taux d’intérêt de ce prêt. Cela est tout à fait faisable si vous constatez que d’autres banques appliquent d’autres taux ou que ces derniers ont baissé. Dans ce cas, vous pouvez prendre contact avec votre banquier et demander une renégociation de votre taux. Attention cependant, comme souvent, un tel changement comporte des frais de gestion qu’il est bon de prendre en compte avant de décider de changer de taux.
Quid d’un prêt pour une rénovation ?
Il existe également une formule spécifique dans le cas de figure où vous désirez simplement emprunter de l’argent pour rénover votre habitation. Un prêt rénovation vous permet d’emprunter rapidement et à taux fixe l’argent nécessaire pour rénover votre bien. Cette solution comporte de nombreux avantage comme par exemple le fait que vous n’avez pas à passer par l’intermédiaire d’un notaire, et évitez donc les habituels frais y étant associés. Les taux sont également connus pour être plus bas que ceux des prêt hypothécaire habituels (d’autant plus si vous envisagez de réaliser des travaux écologiques!)
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