Je huurt een woning die niet aan de minimale wettelijke kwaliteitsvereisten voldoet. Wat zijn in dat geval je rechten als huurder? Ben je verplicht het huurcontract verder te respecteren?
Op de huurmarkt worden wel eens woningen of appartementen aangeboden die niet voldoen aan de wettelijke voorschriften. Denk daarbij maar aan het geval dat je een woning huurt waarin er zware vochtproblemen zijn of waarvan de elektrische installatie onveilig is. Wat kan je in dat geval doen?
Waar vind je de voorschriften?
De wettelijke minimale kwaliteitsvereisten waaraan een huurwoning moet voldoen verschillen naargelang de regio waarin de huurwoning is gelegen. Is die in Vlaanderen gelegen dan vind je deze voorschriften terug in de Vlaamse wooncode. Een brochure die aangeeft wat die voorschriften precies zijn vind je terug op de website vlaanderenwonen_brochure_a5_def.pdf. Voor huurpanden die in het Brusselse gewest zijn gelegen staan deze vereisten in de Brusselse huisvestingscode. Je kan deze terugvinden op de website Nieuwe minimale woningkwaliteitsnormen vanaf 2026 | Brussels Hoofdstedelijk Gewest. Voor woningen of appartementen die in het Waalse gewest zijn gelegen geldt dan weer de Waalse huisvestingscode. Meer informatie daarover vind je terug op de website Salubrité
Wat zijn je rechten in Vlaanderen?
Het huurdecreet zegt dat het gehuurde goed moet beantwoorden aan de elementaire vereisten van veiligheid, gezondheid en woningkwaliteit, vermeld in de Vlaamse Wooncode. Om te bewijzen dat dit het geval is kan de verhuurder een conformiteitsattest aanvragen. Als hij zo’n attest kan voorleggen dat binnen de drie maanden voor de aanvang van de huurovereenkomst werd afgeleverd, geldt dit als vermoeden van de naleving van deze verplichting.
Voldoet het pand dat je huurt niet aan deze vereisten, dan is de huurovereenkomst nietig. Om deze nietigheid te laten vaststellen moet je een procedure starten bij de vrederechter. Als de vrederechter de nietigheid uitspreekt zal de huurovereenkomst eindigen. Je kan dan in principe de huurgelden die je betaalde terugvorderen van de verhuurder. Deze laatste kan op zijn beurt wel een bezettingsvergoeding van je vragen die gebaseerd is op de objectieve huurwaarde van het pand, rekening houdende met de gebreken aan het goed. Als huurder kan je verder ook een schadevergoeding vragen van de verhuurder.
Hoe zit het in Brussel?
Ook in Brussel moet het huurpand beantwoorden aan de elementaire vereisten van veiligheid, gezondheid en uitrusting van woningen. Deze voorwaarde geldt op elk moment van de huur. Als dat niet het geval is, heb je als huurder de keuze. Je kan dan ofwel de uitvoering eisen van de werken die noodzakelijk zijn om het verhuurde goed in overeenstemming te brengen met de vereisten, dan wel de ontbinding van de huurovereenkomst vragen met een schadevergoeding. Hierbij kan je onder andere ook je verhuiskosten aanrekenen. In afwachting van de uitvoering van de werken, kan de rechter ook een vermindering van de huurprijs toestaan.
En in Wallonië?
Ook in het Waalse gewest moet de verhuurde woning voldoen aan de elementaire vereisten inzake veiligheid, gezondheid en bewoonbaarheid. Is dat niet het geval dan moet je je verhuurder aanmanen om de werken uit te voeren die nodig zijn om het verhuurde goed in overeenstemming te brengen. Doet de verhuurder dat vervolgens niet dan heb je als huurder de keuze om ofwel de uitvoering te eisen van de werken, ofwel de ontbinding van het huurcontract te vragen met een schadevergoeding. In afwachting van de uitvoering van de werken, kan de rechter ook hier een vermindering van de huurprijs toestaan.
Jan Roodhooft, advocaat (www.advocatenroodhooft.be)
Open Immovlan