Een huurder die een huis of appartement huurt waarmee er een probleem is, houdt wel eens een deel van de huur in. Of een huurder betaalt de laatste maanden huur niet om die te compenseren met de huurwaarborg. Maar is dat wel toegelaten? Wat kan de verhuurder dan doen en wat riskeert de huurder?
Eén van de belangrijkste verplichtingen die een huurder heeft, bestaat erin om de huur stipt te betalen. Als dat niet gebeurt zal een verhuurder het er meestal niet lang bij laten en verdere stappen ondernemen. Vaak zorgt het niet stipt betalen van de huur er bovendien voor dat de relatie tussen de huurder en verhuurder vertroebeld raakt. Het is dan ook belangrijk om als huurder niet zomaar ‘onbezonnen’ een deel van de huur in te houden.
Bij het einde van de huur
Het is alleszins uit den boze om bij het einde van het huurcontract de twee of drie laatste maanden huur niet te betalen en te zeggen dat de verhuurder die maar moet compenseren met de huurwaarborg. De huurwaarborg heeft namelijk tot doel de verhuurder een zekerheid te geven voor de eventuele huurschade die op het einde van de huur zal blijken. De verhuurder kan dus eisen dat de huurder de huurprijs tijdens de laatste maanden van de huur zonder meer blijft voort betalen.
Er zijn gebreken
Ook als er gebreken blijken te zijn aan het huurpand (bv. een verwarmingsinstallatie die niet werkt, een lek waardoor er schimmelvorming is in de woning) mag de huurder de huur niet zomaar inhouden tot de verhuurder de gebreken herstelde.
Als er zich een gebrek voordoet aan de woning moet de huurder de verhuurder daarvan daarentegen eerst op de hoogte brengen. De verhuurder moet dan vervolgens het nodige doen om het probleem op te lossen. De termijn waarover de verhuurder daarbij beschikt moet ‘in redelijkheid’ worden bekeken. Hij is nu eenmaal allicht ook afhankelijk van een aannemer en de tijd die deze nodig heeft om de werken in te plannen en uit te voeren.
Voert de verhuurder de werken binnen een redelijke termijn uit, dan kan de huurder weinig zeggen. Hij kan dan meestal geen vergoeding vragen voor mingenot voor de periode tot de herstelling en al evenmin een gedeelte van de door hem verschuldigde huur inhouden.
De verhuurder ‘talmt’
Talmt de verhuurder met de werken en voert die deze niet binnen een redelijke termijn uit (ondanks een aanmaning van de huurder), dan zou de huurder wel kunnen overgaan tot het inhouden van (een deel van) de huur. De huurder zou zich dan kunnen beroepen op de zogenaamde exceptie van niet-uitvoering. Hierbij geeft de huurder dan aan dat hij, zolang de verhuurder zijn verplichtingen niet nakomt, hij zelf ook de uitvoering van zijn verplichtingen (deels) opschort. Wil je dit als huurder doen, stuur dan wel eerst een aangetekende brief aan de verhuurder waarin je aankondigt op die manier te werk te zullen gaan.
Toch is het maar beter als huurder ook hier bijzonder voorzichtig te zijn. Weet dat heel wat rechters bijzonder afkerig zijn tegen het ‘inhouden van huur’. Het is dan ook uit den boze om de volledige huur in te houden. Als een huurder al huur inhoudt omdat gebreken niet opgelost raken en hij een ‘mingenot’ heeft , is het dan ook aangewezen om maar een deeltje van de huur in te houden. Hoeveel er precies kan worden ingehouden hangt daarbij af van het mingenot dat er effectief is.
Onterecht ingehouden, wat nu?
Als de huurder de huur ten onrechte inhoudt, kan je als verhuurder de huurder eerst aanmanen om de huur alsnog volledig te betalen. Als dat de huurder niet op betere gedachten brengt, kan de verhuurder naar de vrederechter stappen. Hij kan daar de betaling van de niet-betaalde huur opvragen en eventueel ook de ontbinding van de huurovereenkomst eisen met alle daaraan gekoppelde vergoedingen (zo bv. een wederverhuringsvergoeding, …).
Jan Roodhooft, advocaat (www.ra-advocaten.be)
Open Immovlan