Deze vertaalde inhoud wordt aangeboden door Simulationpret.be, het kredietvergelijkingsportaal
Weet je echt hoeveel je hypothecair krediet kost? Wanneer je een lening onderschrijft, vergoedt de bank zichzelf voor haar diensten en om het risico op wanbetaling te compenseren. Deze marge heeft zijn weerslag op je rentevoet, die je kan onderhandelen met je bankier. Ontdek hoeveel je bank verdient aan je hypothecaire lening en hoe je betere voorwaarden onderhandelt.
Hoe worden de banken vergoed?
Banken hebben twee types klanten: de spaarders, die hun geld op een spaarrekening starten in ruil voor de uitbetaling van interesten, en kredietnemers, aan wie ze onder andere persoonlijke leningen en hypothecaire leningen toekent.
De spaarders leveren aan de banken geld om aan kredietnemers uit te lenen, en de interesten betaald door de kredietnemers betalen de interesten die betaald worden aan de spaarders. Maar de banken hebben ook kosten: ze moeten interesten betalen voor geld dat ze lenen bij andere banken en bij de Centrale Bank, hun operationele kosten dekken en winst genereren, terwijl ze ook de verliezen moeten compenseren gelinkt aan ontleners die niet betalen. Ze gaan hun kosten dus vastleggen rekening houdend met al deze parameters.
In het kader van de hypothecaire lening vergoeden de banken zichzelf op twee manieren:
- Dossierkosten
De meest opvallende kost van je hypotheek zijn de dossierkosten. Die worden door je bank in rekening gebracht om het werk van je financieel adviseur en de kredietopening te betalen. Het bedrag van de dossierkosten varieert naargelang de bank, maar mag niet meer dan 500 euro bedragen.
- De rentevoet
Rente is de grootste kostenpost bij een hypothecair krediet en kan oplopen tot enkele tienduizenden euro’s. Het is afhankelijk van de rentevoet, het bedrag, de aflossingsperiode van de lening, maar ook van het risico van de kredietnemer, de geboden garanties en het bedrag van de persoonlijke inbreng van de kredietnemer. Het is op de rentevoet, de waarborgen en het bedrag van de persoonlijke inbreng dat je de beste onderhandelingsmarge hebt.
Bereken de reële kost van je hypothecaire lening
Hoewel het bedrag van de dossierkosten voor de lening je waarschijnlijk al duidelijk is, is het bedrag van de rente misschien iets minder duidelijk. Zelfs wanneer je maandelijkse betalingen constant zijn, daalt het bedrag aan rente dat je elke maand betaalt naarmate je je krediet afbetaalt.
Gelukkig bestaat er een eenvoudige manier om de rente van je lening te kennen: de aflossingstabel. Die laat je toe om in detail het bedrag van de rente te berekenen dat je maandelijks moet terugbetalen, alsook het totaal van de rente over de volledige looptijd van je krediet.
Op Simulationpret.be, kan je een simulatie maken van je hypothecaire lening om het totaalbedrag van je rente te te berekenen en gratis je aflossingstabel te bekomen binnen enkele seconden.
Aanbiedingen vergelijken dankzij het JKP
Het JKP (jaarlijks Kosten Percentage) is een essentiële tool om je toe te laten op een efficiënte manier aanbiedingen van woonleningen te vergelijken, goed je krediet te kiezen of zelf om de kost van je krediet te onderhandelen.
Deze vermelding, verplicht voor alle leningen in België, omvat niet enkel de rentekosten, maar ook de eventuele dossier-, expertise- en verzekeringskosten, zodat je de voorwaarden van verschillende leningen rechtstreeks kan vergelijken. Elke kredietnemer krijgt een uniek JKP dat rekening houdt met zijn profiel, het bedrag van zijn persoonlijke inbreng en andere factoren die verband houden met zijn situatie.
Om een beter JKP te bekomen, moet je de concurrentie laten spelen door naar de bank van je keuze te stappen en haar te vragen of het mogelijk is een beter tarief te krijgen op basis van je project en je profiel. Een andere oplossing is om een makelaar onder de arm te nemen die toegang heeft tot voorkeurstarieven van zijn partners en die een betere onderhandelingspositie heeft.
De marge van je bank kennen om beter te onderhandelen
De bruto rentemarge van een bank is het verschil tussen de rentevoet die ze biedt en de rentevoet waaraan ze zichzelf financiert op de kapitaalmarkt. Hoe hoger deze marge, hoe beter je onderhandelingspositie. Vergeet niet dat de bruto rentemarge niet alleen de kost van de bank moet dekken, maar ook het risico dat ze neemt: hoe hoger je risico, hoe minder je zal kunnen onderhandelen.
Begrijpen hoeveel je bank verdient, zorgt ervoor dat je kan weten hoe laag je bank bereid zou zijn te gaan tijdens onderhandelingen. Hoewel het moeilijk is de precieze winst te kennen die de bank op je lening maakt, kan je je een beeld vormen door de basistarieven van de Centrale Bank te vergelijken met de tarieven die je worden aangeboden. Hou er echter rekening mee dat je rentevoet ook en vooral afhangt van andere factoren die verband houden met je persoonlijke situatie.
De huidige, zeer lage rentevoeten doen vermoeden dat de banken hun marges al aanzienlijk hebben verlaagd, maar dat betekent niet dat het onmogelijk is om verder te onderhandelen. Elke financiële instelling hanteert andere voorwaarden, en sommige zullen bereid zijn meer toegevingen te doen dan andere. De maatregelen die de NBB in januari 2020 nam betreffende het hypothecair krediet, hebben ervoor gezorgd dat de banken hun marges konden verhogen:
“Ondanks de politiek van de negatieve rentevoeten, […] zijn de marges omhoog gegaan.” Pierre Wunsch, gouverneur van de Nationale Bank van België.
Open Immovlan