In Sint-Truiden moesten de bewoners van een recent gebouwd appartementsgebouw hun appartement verlaten omdat er … instortingsgevaar dreigde. Maar wat kan je doen als je dat zelf meemaakt met je nieuwbouwwoning? Wie kan je daar dan allemaal voor aansprakelijk trachten te stellen?
Je zal het maar meemaken dat je een woning laat bouwen en dat er enkele jaren later een zwaar stabiliteitsprobleem blijkt te zijn met het pand. Riskeer je dan de investering die je in je woning deed kwijt te zijn. Bij wie kan je aankloppen om je schade vergoed te zien?
Tienjarige aansprakelijkheid
Als je voor de werken een beroep deed op een aannemer dan heeft die wat men noemt een tienjarige aansprakelijkheid voor de werken die hij deed. Ook de architect is tien jaar aansprakelijk voor bepaalde fouten in de conceptie van de werken en het toezicht op de werf. Hetzelfde geldt bv. voor een eventueel studiebureau dat werd ingeschakeld om stabiliteitsberekeningen te doen en voor de promotor van wie je een appartement kocht. Deze tienjarige aansprakelijkheid kan trouwens contractueel niet uitgesloten worden.
Is je aannemer of architect intussen failliet gegaan, dan kan je daar niet langer terecht om deze aansprakelijk te stellen. Hun bedrijf is dan nu eenmaal gestopt en draait niet meer op voor verplichtingen die voortvloeien uit werken die in het verleden gebeurden. Dat geldt zelfs als de aannemer intussen met een andere eenmanszaak of vennootschap opnieuw aan de slag ging.
Enkel voor zware gebreken
De tienjarige aansprakelijkheid geldt niet voor alle gebreken die er zich aan de woning voordoen. Om van een tienjarige aansprakelijkheid te kunnen spreken is vereist dat het gaat om gebreken die van aard zijn om de stevigheid van het gebouw of van een belangrijk onderdeel ervan in het gedrang te brengen. Lichtere gebreken komen dus niet in aanmerking.
Voorbeelden van gebreken die een tienjarige aansprakelijkheid met zich kunnen brengen zijn stabiliteitsproblemen waardoor de woning dreigt in te storten, het rotten van buitenschrijnwerk, verzakkingen door funderingen die van slechte kwaliteit zijn enz.
Verzekering?
Sinds enkele jaren zijn aannemers onder bepaalde voorwaarden verplicht om zich te verzekeren voor hun tienjarige aansprakelijkheid. Aan die verplichting zijn er grenzen. Zo moet je aannemer als je woning een heropbouwwaarde van meer dan 500.000 euro heeft, zich voor minimaal 500.000 EUR per schadegeval verzekeren. Ligt de heropbouwwaarde lager dan 500.000 euro, dan moet de dekking minstens gelijk zijn aan de heropbouwwaarde van het gebouw. Deze bedragen zijn trouwens gekoppeld aan de ABEX-index. De verzekering dekt ook niet alle schade die je lijdt. Zo zijn bv. esthetische schade, zuiver immateriële schade en schade die het bedrag van 2.500 EUR niet overschrijdt niet verzekerd.
Ook je architect dient zich overigens te verzekeren voor zijn tienjarige aansprakelijkheid. Hetzelfde geldt bv. voor een eventueel studiebureau dat tussenkomst om een stabiliteitsstudie te doen wat betreft het gebouw.
Je kocht de woning
Kocht je een recent gebouwde woning van een verkoper die de woning op zijn beurt liet bouwen, dan kan je de verkoper veelal niet aansprakelijk stellen voor het probleem. In de verkoopsovereenkomst zal nu eenmaal allicht een clausule staan dat de verkoper de woning verkoopt in de staat waarin die zich bevindt en dat hij je geen garantie geeft voor eventuele verborgen gebreken die er zijn aan het gebouw. Zo’n clausule is ook geldig. Je kan de verkoper dan enkel eventueel aansprakelijk stellen als hij op het moment van de verkoop op de hoogte was van het gebrek maar hij dat voor jou verzweeg.
Kocht je een recent gebouwde of verbouwde woning dan kan je je eventueel wel richten tot de aannemer en/of architect die de werken destijds uitvoerde of begeleidde. Als koper van een woning neem je nu eenmaal de rechten over die de verkoper tegenover diens aannemer of architect had.
Jan Roodhooft, advocaat (www.ra-advocaten.be)
Open Immovlan